Art. 837 Abs. 1 Ziffer 3 ZGB gibt dem Handwerker und Unternehmer als Sicherung f\u00fcr seine Werklohnforderung ein gesetzliches Pfandrecht am Grundst\u00fcck, auf dem der Handwerker bzw. das Unternehmen sich zu arbeiten verpflichtet oder auf dem er gearbeitet hat (Bauhandwerkerpfandrecht). Es geht entsprechend darum, den Bauhandwerker, welcher durch seine Arbeit und gegebenenfalls durch das Verbauen von Material einen Mehrwert an der Liegenschaft geschaffen hat, f\u00fcr seine Werklohnforderung zu sch\u00fctzen.<\/p>\n\n\n\n
Eigent\u00fcmer, welche z.B. \u00fcber ein Generalunternehmen (GU) oder ein Totalunternehmen (TU) Arbeiten an der Liegenschaft ausf\u00fchren lassen, riskieren, dass ein beigezogener Subunternehmer von diesem Recht Gebrauch macht, weil er vom GU oder TU den Werklohn nicht erhalten hat, obwohl der Eigent\u00fcmer dem GU oder TU den Werklohn bereits bezahlt hat. Entsprechend besteht auch die Gefahr einer Doppelzahlung. <\/p>\n\n\n\n
1.<\/strong> Gesuchstellende Partei<\/strong><\/p>\n\n\n\n Grunds\u00e4tzlich sind alle Unternehmer<\/em>, die Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert oder sich dazu verpflichtet haben, berechtigt, zur Sicherung ihrer Werklohnforderung vom gesetzlichen Pfandrecht Gebrauch zu machen. Dies gilt auch f\u00fcr Subunternehmer, unabh\u00e4ngig davon, ob der Grundeigent\u00fcmer von ihrem Beizug wusste bzw. unabh\u00e4ngig davon, wer die Arbeiten vergab (z.B. der Eigent\u00fcmer selbst, ein beauftragter Architekt oder ein Generalunternehmer).<\/p>\n\n\n\n Hat indessen ein Mieter, ein P\u00e4chter oder eine andere am Grundst\u00fcck berechtigte Person die Leistungen bestellt, so besteht der Anspruch auf das Pfandrecht nur dann, wenn der Grundeigent\u00fcmer den Arbeiten zugestimmt hat (Art. 837 Abs. 2 ZGB).<\/p>\n\n\n\n Nicht berechtigt<\/em> sind Unternehmer, die ausschliesslich allgemeine und seriengefertigte Baumaterialien geliefert haben (z.B. Kies, Beton, Backsteine etc.). Ebenso keinen Anspruch auf Pfanderrichtung haben Architekten und Ingenieure.<\/p>\n\n\n\n 2. Gesuchsgegner<\/strong><\/p>\n\n\n\n Der Normalfall zeichnet sich dadurch aus, dass der Vertragspartner des Handwerkers auch der Eigent\u00fcmer ist. Wie zuvor dargelegt, muss dies aber nicht zwingend der Fall sein. Der Gesuchsgegner ist der bzw. sind die Grundeigent\u00fcmer der Liegenschaft. Dies ist auch der Fall, wenn die Liegenschaft nach Beendigung der Arbeiten z.B. ver\u00e4ussert wird. Auch dann richtet sich der Anspruch gegen den (neuen) Eigent\u00fcmer. Wechselt das Grundst\u00fcck den Eigent\u00fcmer w\u00e4hrend eines laufenden Eintragungs-Verfahrens, so bleibt dies auf das laufende Verfahren ohne Einfluss. Es erfolgt diesfalls kein Parteiwechsel. Der neue Eigent\u00fcmer muss sich den Eintrag auch gefallen lassen, wenn er am entsprechenden Verfahren nicht beteiligt war. <\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n 3. Das zu belastende Grundst\u00fcck<\/strong><\/p>\n\n\n\n Die gesuchstellende Partei hat das Grundst\u00fcck genau zu bezeichnen<\/em>, auf welches das gesetzliche Pfandrecht einzutragen ist und auf welchem Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert wurde. Bezeichnet sie das falsche Grundst\u00fcck, wird das Gesuch abgewiesen.<\/p>\n\n\n\n Befindet sich die Baute, an welcher gearbeitet wurde, auf einer einzelnen Parzelle, l\u00e4sst sich das zu belastende Grundst\u00fcck einfach und mittels eines Grundbuchauszugs bestimmen.<\/p>\n\n\n\n Nicht immer ist dies aber so einfach und klar. Insbesondere k\u00f6nnen folgende Sachverhalte zu Kl\u00e4rungsbedarf Anlass geben:<\/p>\n\n\n\n Wenn eine Liegenschaft im Miteigentum<\/em> steht, so k\u00f6nnen entweder die Gesamtliegenschaft oder die jeweils einzelnen Miteigentumsanteile belastet werden. Ersteres ist indessen nur dann m\u00f6glich, wenn an einem Miteigentumsanteil nicht bereits Grundpfandrechte oder Grundlasten bestehen.<\/p>\n\n\n\n Bei Stockwerkeigentum<\/em> ist hohe Sorgfalt walten zu lassen. Dienten die Handwerkerarbeiten ausschliesslich zur Ausstattung und Verbesserung der im Sonderrecht des Stockwerkeigent\u00fcmers stehenden Geb\u00e4udeteile, so darf der Eintrag nur zu Lasten dieses Stockwerkeigentumsanteils erfolgen. Wurden die Handwerkerleistungen nur an den gemeinschaftlichen Bauteilen erbracht, so ist das Bauhandwerkerpfandrecht entweder zu Lasten der Stammparzelle oder im Verh\u00e4ltnis der einzelnen Wertquoten auf die jeweiligen Stockwerkeigentumsanteile einzutragen. Zu beachten ist aber, dass in einem solchen Fall (Handwerkerleistungen nur an den gemeinschaftlichen Bauteilen) die Stammparzelle dann nicht belastet werden kann, wenn bereits eine Belastung einzelner oder aller Stockwerkeigentumsanteile besteht. Diesfalls darf das Pfandrecht auch nur noch auf die verschiedenen Stockwerkeigentumsanteile nach Wertquoten erfolgen.<\/p>\n\n\n\n Ebenso gilt es sich zu vergegenw\u00e4rtigen, dass ein Baurechtsgrundst\u00fcck <\/em>wie ein gew\u00f6hnliches Grundst\u00fcck behandelt wird. Erfolgte die Handwerkerleistung auf einem Baurechtsgrundst\u00fcck, so ist das Bauhandwerkerpfandrecht auf dem Baurechtsgrundst\u00fcck eintragen zu lassen.<\/p>\n\n\n\n Wird auf mehreren Grundst\u00fccken eine grosse Gesamt\u00fcberbauung<\/em> erstellt, so ist grunds\u00e4tzlich eine Aufteilung auf alle betroffenen Parzellen entsprechend der darauf verrichteten Arbeit vorzunehmen. Ein Gesamtpfand auf s\u00e4mtlichen betroffenen Grundst\u00fccken, mit welchem die gesamte Werklohnforderung gesichert werden soll, ist nur ausnahmsweise und nur dann denkbar, wenn alle Parzellen demselben Eigent\u00fcmer geh\u00f6ren.<\/p>\n\n\n\n 4. (Eintragungs-) Frist<\/strong><\/p>\n\n\n\n Der Anspruch auf Pfanderrichtung entsteht mit dem Abschluss des Werkvertrages<\/em> und erlischt vier Monate nach Vollendung der Arbeit<\/em>. Die Vollendung der Arbeit zu bestimmen, ist nicht immer ganz einfach. Freilich z\u00e4hlen unbedeutende Arbeiten wie z.B. Aufr\u00e4umarbeiten nicht als \u00abVollendungshandlungen\u00bb. Zur Bestimmung des Zeitpunktes sollte m\u00f6glichst eine funktionelle Betrachtungsweise herangezogen werden. Sind also Arbeiten noch im Gange, welche f\u00fcr die grunds\u00e4tzliche Benutzung des Werkes notwendig sind, so laufen noch Vollendungsarbeiten.<\/p>\n\n\n\n Dieser viermonatigen Frist bis zur Eintragung im Grundbuch<\/em> sollte man grosse Aufmerksamkeit schenken. Wird sie nicht eingehalten, so erlischt der Anspruch auf Errichtung des Pfandrechts. Zudem ist zwingend zu ber\u00fccksichtigen, dass die Frist nur dann gewahrt ist, wenn innert der viermonatigen Frist die Eintragung effektiv im Grundbuch erfolgt<\/em> ist. Die Frist ist \u2013 mit anderen Worten \u2013 mit der Stellung des Gesuchs beim Gericht nicht gewahrt, weshalb ausreichend Zeit einzuplanen ist, damit das angerufene Gericht die notwendigen Handlungen noch rechtzeitig veranlassen kann.<\/p>\n\n\n\n 5. Zust\u00e4ndiges Gericht<\/strong><\/p>\n\n\n\n Zust\u00e4ndig sind die Gerichte am Ort der gelegenen Sache<\/em>, also am Lageort des Grundst\u00fccks. Meistens sind die Bezirks- bzw. Zivilgerichte zust\u00e4ndig. Einige Kantone f\u00fchren aber auch sog. Handelsgerichte. Diese sind in der Regel dann zust\u00e4ndig, wenn eine handelsgerichtliche Streitigkeit vorliegt, mithin wenn beide Parteien im Handelsregister eingetragen sind, die gesch\u00e4ftliche T\u00e4tigkeit mind. einer Partei betroffen ist und ein bestimmter Streitwert (meistens mind. CHF 30’000.00) erreicht wird.<\/p>\n\n\n\n 6. Verfahrensablauf<\/strong><\/p>\n\n\n\n a) Summarisches Verfahren zur prov. Eintragung<\/strong><\/p>\n\n\n\n Der Handwerker muss sein Gesuch begr\u00fcndet und dokumentiert <\/em>beim zust\u00e4ndigen Gericht einreichen. Insbesondere muss er darlegen, dass er auf dem Grundst\u00fcck des Eigent\u00fcmers<\/em> gearbeitet und allenfalls auch Material geliefert hat<\/em> (oder sich dazu verpflichtet hat), welche Arbeiten er ausgef\u00fchrt hat und wann er diese vollendet<\/em> hat. Zudem muss er darlegen, welcher Werklohn noch offen ist. Gegebenenfalls muss er den Werklohn auch auf die einzelnen Parzellen entsprechend aufteilen.<\/p>\n\n\n\n Da es bei der vorl\u00e4ufigen Eintragung prim\u00e4r um die Wahrung der viermonatigen Frist geht, innert welcher die Eintragung erfolgt sein muss, sind vom Handwerker in diesem Verfahrensstadium die Eintragungsvoraussetzungen lediglich glaubhaft<\/em> zu machen. Sind die Eintragungsvoraussetzungen glaubhaft gemacht, so weist das Gericht das Grundbuch – und bei Verzugsrisiko ohne Anh\u00f6rung des Eigent\u00fcmers – an, das Bauhandwerkerpfandrecht vorl\u00e4ufig einzutragen. Gleichzeitig wird das Gericht in der Regel zur Verhandlung laden und, sofern der Eigent\u00fcmer noch nicht angeh\u00f6rt wurde, diesem das rechtliche Geh\u00f6r gew\u00e4hren.<\/p>\n\n\n\n Erscheint der Anspruch des Handwerkers auch nach durchgef\u00fchrtem Verfahren glaubhaft, so best\u00e4tigt das Gericht die vorl\u00e4ufige Eintragung. Gleichzeitig setzt es dem Handwerker Frist an, um beim ordentlichen Gericht auf definitive Eintragung des Pfandrechts zu klagen.<\/p>\n\n\n\n Der Eigent\u00fcmer kann sich in diesem Verfahrensstand bereits zur Wehr setzen. Es ist indessen zu beachten, dass zu diesem Zeitpunkt das angerufene Gericht ausschliesslich summarisch pr\u00fcft, ob die Eintragungsvoraussetzungen glaubhaft gemacht sind und an dieses Beweismass nicht allzu strenge Anforderungen gestellt werden. Freilich steht es dem Eigent\u00fcmer zu, den Eintrag zu verhindern, indem er anderweitige Sicherheit (z.B. Bankgarantie) bietet (Art. 839 Abs. 3 ZGB).<\/p>\n\n\n\n Wird das Gesuch um vorl\u00e4ufige Eintragung des Pfandrechts vom Gericht abgewiesen oder tritt es darauf nicht ein, hat der Handwerker die Gerichtskosten zu tragen und allenfalls die Gegenseite zu entsch\u00e4digen. Wird das Gesuch um prov. Eintragung gutgeheissen, so geht der Handwerker ebenso in Vorleistung mit den Gerichtskosten. Erst im Verfahren auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts wird \u00fcber die endg\u00fcltige Kostenverteilung entschieden.<\/p>\n\n\n\n b) Weiteres Verfahren<\/strong><\/p>\n\n\n\n Wurde dem Antrag auf provisorische Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts stattgegeben, so erh\u00e4lt der Handwerker eine Frist seitens des Gerichts, um vor dem ordentlichen Gericht auf definitive Eintragung des Pfandrechts zu klagen<\/em>. Verpasst der Handwerker diese Frist, kann der Eigent\u00fcmer die L\u00f6schung des Pfandrechts verlangen.<\/p>\n\n\n\n Erfolgt die definitive Eintragung des Pfandrechts, ist die Forderung des Handwerkers im Umfang des Eintrags sichergestellt.<\/p>\n\n\n\n Der Handwerker kann, wenn der Eigent\u00fcmer auch Schuldner der Werklohnforderung ist, diesen Antrag auf definitive Eintragung auch mit seiner Forderungsklage verbinden<\/em>. Erst wenn der Handwerker vor dem ordentlichen Gericht in Bezug auf seine Forderung obsiegt hat, kann er auf dieses Pfand zugreifen. In diesen Verfahren hat der Handwerker seinen Anspruch nicht nur glaubhaft zu machen, sondern voll zu beweisen.<\/p>\n\n\n\n 7. Abwehrhandlungen des Eigent\u00fcmers bzw. Tipps<\/strong><\/p>\n\n\n\n In der Folge sollen einige Optionen des Eigent\u00fcmers angesprochen werden, um sich vor einem Bauhandwerkerpfandrecht zu sch\u00fctzen.<\/p>\n\n\n\n a) Pr\u00fcfung der Eintragungsvoraussetzungen<\/strong><\/p>\n\n\n\n Insbesondere bei Miteigentum oder Stockwerkeigentum ist sicherzustellen, dass das richtige Grundst\u00fcck<\/em> seitens des Handwerkers angegeben wurde bzw. eine Aufteilung erfolgt ist. Ebenso sollte die Einhaltung der viermonatigen Frist genau gepr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n b) Vermeidung einer Doppel- oder Mehrfachzahlung<\/strong><\/p>\n\n\n\n Zur Vermeidung einer Mehrfachzahlung ist es empfehlenswert, mit dem GU oder TU vertraglich zu vereinbaren, dass der Eigent\u00fcmer die Subunternehmer selbst und direkt bezahlt<\/em>. Da der Beizug von Subunternehmen indessen nicht immer a priori f\u00fcr den Eigent\u00fcmer ersichtlich ist, kann der Eigent\u00fcmer auch alternativ vom GU oder TU eine Bank- oder Versicherungsgarantie verlangen<\/em>, womit diesfalls der B\u00fcrge f\u00fcr die Bauhandwerkerpfandforderung aufkommt, und damit anderweitige Sicherstellung erfolgt. Schliesslich kann der Eigent\u00fcmer bei Zahlung an den GU oder TU verlangen, dass dieser einen Nachweis vorlegt, wonach die Subunternehmer bezahlt worden sind<\/em>, bevor die Zahlung an den GU \/ TU selbst erfolgt.<\/p>\n\n\n\n c) Vermeidung eines neuen Fristenlaufs<\/strong><\/p>\n\n\n\n Als Eigent\u00fcmer sollte vermieden werden, einen ehemaligen Subunternehmer eines GU oder TU direkt und nachtr\u00e4glich zu beauftragen<\/em>, da bei Wiederaufnahme der Arbeiten auch fr\u00fchere Leistungen innert der viermonatigen Frist durch das Bauhandwerkerpfandrecht gesch\u00fctzt werden k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n d) Verbesserung der Ausgangslage f\u00fcr den Weiterverkauf<\/strong><\/p>\n\n\n\n M\u00f6chte der Eigent\u00fcmer die Liegenschaft weiterverkaufen, k\u00f6nnen eingetragene Bauhandwerkerpfandrechte ein Hindernis sein oder sich preismindernd auswirken. Da das Bauhandwerkerpfandrecht nur eingetragen wird, sofern keine andere Sicherheit besteht, kann der Eigent\u00fcmer die Eintragung verhindern oder l\u00f6schen lassen, indem er z.B. eine Barkaution<\/em> beim Gericht hinterlegt, einen Grundpfandtitel zu Lasten eines anderen Grundst\u00fccks<\/em> beibringt oder eine Bankgarantie oder -B\u00fcrgschaft<\/em> vorlegt.<\/p>\n\n\n\n e) Kostenoptimierung<\/strong><\/p>\n\n\n\n H\u00e4ufig bringen Einsprachen gegen eine vorsorgliche Eintragung nicht den gew\u00fcnschten Erfolg, da der Handwerker die Eintragungsvoraussetzungen nur glaubhaft machen muss. Freilich gibt es F\u00e4lle, in welchen sich z.B. wegen Fristablaufs oder falscher Angabe des Grundst\u00fccks die Eintragung verhindern l\u00e4sst.<\/p>\n\n\n\n Ist einmal eine provisorische Eintragung erfolgt, empfiehlt es sich mit dem Handwerker Vergleichsverhandlungen zu f\u00fchren<\/em>, bevor weitere Kosten f\u00fcr die definitive Eintragung anfallen (Gerichts- und Anwaltskosten). Hierbei ist ein Augenmerk auf das Vorhandensein allf\u00e4lliger und weiterer Sub-Sub-Unternehmer zu setzen oder die Bezahlung von lediglich 90% der tats\u00e4chlich geleisteten Bauarbeiten zu verhandeln und damit 10% als R\u00fcckbehalt f\u00fcr eine Baugarantie zu verwenden, wobei auch die Auszahlung vorzugsweise nur gegen Aush\u00e4ndigung der in Art. 181 SIA-Norm 118 vorgesehenen Bank- oder Versicherungsgarantie erfolgen sollte.<\/p>\n\n\n\n Das Institut des Bauhandwerkerpfandrechts kann je nach Konstellation komplex sein. 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