{"id":2778,"date":"2023-07-21T12:43:46","date_gmt":"2023-07-21T10:43:46","guid":{"rendered":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/?p=2778"},"modified":"2025-08-06T10:55:57","modified_gmt":"2025-08-06T08:55:57","slug":"das-kleine-einmaleins-fuer-mietzinserhoehungen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/das-kleine-einmaleins-fuer-mietzinserhoehungen\/","title":{"rendered":"Das kleine Einmaleins f\u00fcr Mietzinserh\u00f6hungen"},"content":{"rendered":"<p>Das Thema Mietzinserh\u00f6hungen ist momentan allgegenw\u00e4rtig: Per 1. Juni 2023 wurde erstmals seit 2008 der Referenzzinssatz angehoben, von 1.25% auf 1.5%. Dies stellt einen der wenigen F\u00e4lle dar, die eine einseitige Mietzinserh\u00f6hung zulassen. Zu Zeiten von steigender Inflation kann dies enorme Auswirkungen auf Ihr monatliches Haushaltsbudget haben. <\/p>\n\n\n\n<p><strong>Mietzinserh\u00f6hung \u2013 Grundlagen<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Die Vermieterschaft kann bei Vorliegen von bestimmten Gr\u00fcnden den vertraglich vereinbarten Mietzins einseitig erh\u00f6hen. Damit die Mieterschaft nicht einfach dem Willen der Vermieterschaft ausgeliefert ist, hat der Bund Schutzbestimmungen erlassen. Insbesondere Art. 269 ff. OR sorgen f\u00fcr einen Schutz vor missbr\u00e4uchlichen Mietzinsen. Diese finden lediglich dann keine Anwendung, wenn es sich beim Mietobjekt um eine luxuri\u00f6se Wohnung oder ein Einfamilienhaus mit sechs oder mehr Zimmern handelt (Art. 253b Abs. 2 OR). Abgesehen von diesen Ausnahmef\u00e4llen sind die entsprechenden Bestimmungen zwingend einzuhalten. Gem\u00e4ss diesen ist eine Mietzinserh\u00f6hung rechtm\u00e4ssig, wenn die folgenden Voraussetzungen erf\u00fcllt sind:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Unbefristetes Mietverh\u00e4ltnis: <\/strong>Gem\u00e4ss Art. 269d Abs. 1 OR kann die Vermieterschaft den Mietzins auf den n\u00e4chstm\u00f6glichen K\u00fcndigungstermin erh\u00f6hen. Daraus folgt im Umkehrschluss, dass eine Mietzinserh\u00f6hung bei einem befristeten Mietverh\u00e4ltnis grunds\u00e4tzlich ausgeschlossen ist, es sei denn, im Mietvertrag wurde ein gestaffelter oder indexierter Mietzins vereinbart.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zeitpunkt: <\/strong>Wie soeben erw\u00e4hnt, kann die Vermieterschaft den Mietzins auf den n\u00e4chstm\u00f6glichen K\u00fcndigungstermin erh\u00f6hen. Damit die Mieterschaft die M\u00f6glichkeit hat, gegebenenfalls die Wohnung zu k\u00fcndigen, schreibt das Gesetz vor, dass die Mietzinserh\u00f6hung sp\u00e4testens 10 Tage vor Beginn der K\u00fcndigungsfrist der Mieterschaft zugehen muss. Dadurch soll sichergestellt werden, dass die Mieterschaft gen\u00fcgend Bedenkzeit erh\u00e4lt und die K\u00fcndigungsfrist, sollte sie mit der Erh\u00f6hung nicht einverstanden sein, einhalten kann. Es empfiehlt sich seitens der Vermieterschaft, die Mietzinserh\u00f6hung bereits 20 Tage vor Beginn der K\u00fcndigungsfrist der Mieterschaft eingeschrieben zuzustellen.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Form:<\/strong> Die Mietzinserh\u00f6hung muss zwingend auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt werden. Dieses k\u00f6nnen Sie in den meisten Kantonen online herunterladen.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Inhalt:<\/strong> Die Mietzinserh\u00f6hung muss begr\u00fcndet werden. Grund f\u00fcr eine Erh\u00f6hung des Mietzinses kann gem\u00e4ss Gesetz die Teuerung, die Anhebung des Referenzzinssatzes, eine allgemeine Kostensteigerung oder ein Umbau sein. In der Mitteilung der Mietzinserh\u00f6hung muss der genaue Grund zwingend angegeben werden. Eine pauschale Begr\u00fcndung oder ein Sammelsurium von Gr\u00fcnden gen\u00fcgt nicht.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>In den aller meisten F\u00e4llen wird aktuell eine Mietzinserh\u00f6hung mit der Anhebung des Referenzzinssatzes begr\u00fcndet werden. Gem\u00e4ss den vorstehenden Ausf\u00fchrungen stellt dies einen legitimen Grund dar. Hierzu gibt es jedoch ein grosses \u00abAber\u00bb: Eine Erh\u00f6hung des Mietzinses infolge Anhebung des Referenzzinssatzes ist nur dann zul\u00e4ssig, wenn der aktuelle Mietzins auf einem Referenzzinssatz von 1.25% beruht, sei dies, weil in der Vergangenheit Mietzinssenkungen vorgenommen worden sind, oder weil bei j\u00fcngeren Mietvertr\u00e4gen der Mietzins bereits auf einem Referenzzinssatz von 1.25% festgesetzt worden ist. Sollte dies nicht der Fall sein, so ist eine Mietzinserh\u00f6hung aufgrund der Anhebung des Referenzzinssatzes nicht zul\u00e4ssig.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>H\u00f6he: <\/strong>Die Anhebung des Referenzzinssatzes kann also grunds\u00e4tzlich eine Mietzinserh\u00f6hung rechtfertigen. Der Vermieterschaft steht es jedoch nicht frei, den Mietzins willk\u00fcrlich betragsm\u00e4ssig nach ihrem Belieben anzupassen. Ihr werden Grenzen gesetzt. Bei einer Anhebung des Referenzzinssatzes von 1.25% auf 1.5% darf die Vermieterschaft den aktuellen Mietzins um h\u00f6chstens 3 % erh\u00f6hen.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Vorgehen bei unrechtm\u00e4ssiger Mietzinserh\u00f6hung<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Sind all die vorgehend erw\u00e4hnten Voraussetzungen erf\u00fcllt, so ist von einer rechtm\u00e4ssigen Mietzinserh\u00f6hung auszugehen. Die Mieterschaft hat die Mietzinserh\u00f6hung grunds\u00e4tzlich anzunehmen. Sollte sie damit nicht einverstanden sein, so bleibt ihr noch die M\u00f6glichkeit, die Wohnung fristgerecht zu k\u00fcndigen.<\/p>\n\n\n\n<p>Wird jedoch eine der Voraussetzungen nicht eingehalten, so kann die Mieterschaft gegen die unrechtm\u00e4ssige Mietzinserh\u00f6hung vorgehen. Dabei wird unterschieden zwischen <em>Nichtigkeit <\/em>und <em>Anfechtbarkeit <\/em>der Mietzinserh\u00f6hung.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Nichtigkeit: <\/strong>Nichtigkeit bedeutet, dass die Mietzinserh\u00f6hung von Beginn weg unwirksam ist und keinerlei Rechtswirkung entfaltet. Dies gilt f\u00fcr die folgenden F\u00e4lle:<ul><li>Die Mietzinserh\u00f6hung wird nicht auf dem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt;Die Mietzinserh\u00f6hung wird nicht begr\u00fcndet;<\/li><\/ul>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Die Mietzinserh\u00f6hung wird unter gleichzeitiger Androhung der K\u00fcndigung mitgeteilt.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Liegt eine dieser Konstellationen vor, so m\u00fcssen Sie grunds\u00e4tzlich nichts gegen die Mietzinserh\u00f6hung unternehmen, da sie von Gesetzes wegen keinerlei Rechtswirkung entfaltet. Verlangt die Vermieterschaft trotzdem den erh\u00f6hten Mietzins, so haben Sie die M\u00f6glichkeit, die Nichtigkeit der Mietzinserh\u00f6hung bei der zust\u00e4ndigen Mietschlichtungsstelle geltend zu machen. Dabei sind Sie grunds\u00e4tzlich an keine Frist gebunden. Es ist jedoch empfehlenswert, die Nichtigkeit sofort nach Erhalt der ersten erh\u00f6hten Mietzinsforderung zu r\u00fcgen.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Anfechtbarkeit:<\/strong><em> <\/em>Liegt kein Fall von Nichtigkeit vor, sondern erweist sich die Mietzinserh\u00f6hung aus anderen Gr\u00fcnden als unzul\u00e4ssig, m\u00fcssen Sie aktiv gegen die Mietzinserh\u00f6hung vorgehen. So zum Beispiel, wenn eine Mietzinserh\u00f6hung mitgeteilt wurde, obwohl Ihr aktueller Mietzins bereits auf einem Referenzzinssatz von 1.5% beruht. Zu diesem Zweck steht Ihnen gem\u00e4ss Art. 270b OR die Anfechtung zur Verf\u00fcgung. Sie m\u00fcssen die unrechtm\u00e4ssige Mietzinserh\u00f6hung innert 30 Tagen seit Zustellung bei der zust\u00e4ndigen Schlichtungsbeh\u00f6rde anfechten. Verpassen Sie diese Frist, so ist die Mietzinserh\u00f6hung g\u00fcltig.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Gerne helfen wir Ihnen dabei, die Voraussetzungen f\u00fcr eine rechtsg\u00fcltige Mietzinserh\u00f6hung einzuhalten oder sich gegen eine unrechtm\u00e4ssige Mietzinserh\u00f6hung zu wehren.&nbsp;<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Das Thema Mietzinserh\u00f6hungen ist momentan allgegenw\u00e4rtig: Per 1. Juni 2023 wurde erstmals seit 2008 der Referenzzinssatz angehoben, von 1.25% auf 1.5%. Dies stellt einen der wenigen F\u00e4lle dar, die eine einseitige Mietzinserh\u00f6hung zulassen. 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