{"id":2939,"date":"2024-05-23T09:13:26","date_gmt":"2024-05-23T07:13:26","guid":{"rendered":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/?p=2939"},"modified":"2025-08-06T10:55:56","modified_gmt":"2025-08-06T08:55:56","slug":"steuerplanung-bei-kauf-und-verkauf-eines-eigenheims","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/steuerplanung-bei-kauf-und-verkauf-eines-eigenheims\/","title":{"rendered":"Steuerplanung bei Kauf und Verkauf eines Eigenheims"},"content":{"rendered":"

Eine der gr\u00f6ssten Investitionen im Leben eines Menschen ist oft der Kauf eines Eigenheims. Dieser Schritt will wohl \u00fcberlegt sein. Um richtig viel Geld geht es aber oft auch beim Verkauf \u2013 insbesondere, was die Steuern anbelangt. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Die Schweiz, ein Land der Mieter?<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Laut Bundesamt f\u00fcr Statistik lebten Ende 2022 rund 61% der Schweizer Haushalte in Miet- oder Genossenschaftswohnungen. Kein anderes Land in Europa kennt einen derart hohen Anteil an Mietern. Schaut man allerdings auf den Anteil der Privatbesitzer an Wohngeb\u00e4uden, so sind doch rund 67% der Wohngeb\u00e4ude in privater Hand. Auch wenn der Eindruck entstehen mag, der  Traum vom Eigenheim sei durch die steigenden Preise f\u00fcr Wohneigentum, gepaart mit strengen Regeln zu Belehnung und Tragbarkeit, f\u00fcr viele Menschen in der Schweiz etwas in die Ferne ger\u00fcckt, so kann man doch feststellen, dass ein sehr grosser Markt f\u00fcr private Liegenschaften besteht. Im Kanton Basel-Landschaft bewegen sich die Immobilienverk\u00e4ufe seit rund 40 Jahren auf einem stabilen Niveau. Der Traum lebt!<\/p>\n\n\n\n

Das Eigenheim: Gr\u00f6sste Investition des Lebens?<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Der Kauf eines Eigenheims stellt f\u00fcr viele Menschen in der Schweiz die gr\u00f6sste Investition ihres Lebens dar. Im Vergleich zu den Ausgaben des t\u00e4glichen Lebens geht es hier pl\u00f6tzlich um schwindelerregende Summen. Eigentlich absolut einleuchtend, dass mit wenigen Kniffen viel Geld gespart werden kann.<\/p>\n\n\n\n

Am meisten Sparpotential besteht wohl bereits beim Erwerb: Wer clever verhandelt und sowohl die Preise von Immobilien vergleicht als auch nicht gleich das erstbeste Finanzierungsangebot seiner Hausbank annimmt, kann bereits beim Erwerb bzw. \u00fcber die Jahre bei den laufenden Kosten Tausende von Franken sparen.<\/p>\n\n\n\n

Aber auch beim Verkauf l\u00e4sst sich wiederum viel Geld sparen. Neben der Wahl des richtigen Maklers kann \u2013 nicht zuletzt aus Steueroptik \u2013 auch der Verkaufszeitpunkt entscheidend sein.<\/p>\n\n\n\n

Welche Steuern fallen beim Kauf und\/oder Verkauf einer Immobilie an?<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Hand\u00e4nderungssteuer<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

1. Was ist die Hand\u00e4nderungssteuer?<\/p>\n\n\n\n

In nahezu allen Schweizer Kantonen ist sowohl bei Kauf als auch Verkauf einer Immobilie eine Hand\u00e4nderungssteuer (oder vereinzelt Hand\u00e4nderungsgeb\u00fchr) zu bezahlen. Die Hand\u00e4nderungssteuer betr\u00e4gt \u00fcblicherweise zwischen 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises. Wer beabsichtigt, eine Immobilie ausschliesslich und dauernd selbst zu nutzen (also alleine oder gemeinsam mit Familienmitgliedern selbst zu bewohnen), ist in der Regel anl\u00e4sslich des Kaufs von der Hand\u00e4nderungssteuer befreit. Auch an weitere Befreiungsgr\u00fcnde, wie \u00dcbertragungen unter Eltern und Kindern oder Eigentums\u00fcbertragungen infolge Erbgangs, ist hier zu denken.<\/p>\n\n\n\n

2. Wann bezahle ich Hand\u00e4nderungssteuer und wann nicht?<\/p>\n\n\n\n

Im Kanton Basel-Landschaft betr\u00e4gt die Hand\u00e4nderungssteuer gesamthaft 2.5 % des Kaufpreises und wird von K\u00e4uferschaft und Verk\u00e4uferschaft je zur H\u00e4lfte getragen (also je 1.25 % des Kaufpreises). Wer anl\u00e4sslich des Kaufs erkl\u00e4rt, das Kaufobjekt ausschliesslich und dauernd selbst nutzen zu wollen, dem wird seine H\u00e4lfte der Steuer erlassen. Die Voraussetzungen gem\u00e4ss basellandschaftlicher Steuerpraxis sind hierf\u00fcr namentlich, dass die K\u00e4uferschaft innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb in das erworbene Eigenheim einzieht und darin mindestens ein Jahr lang wohnt. Wer also nicht in sein Eigenheim einzieht, obwohl er k\u00f6nnte, oder wer nach weniger als einem Jahr wieder auszieht, der zahlt die Steuer trotzdem \u2013 Erkl\u00e4rung hin oder her.<\/p>\n\n\n\n

Interessant ist auch der Blick in den Kanton Basel-Stadt: Die Dauerhaftigkeit der Selbstbewohnung wird hier erst nach sechs Jahren bejaht. Wer also nach f\u00fcnf Jahren sein Haus oder seine Wohnung wieder verkauft, der bezahlt die Hand\u00e4nderungssteuer f\u00fcr den Erwerb (in Basel-Stadt gesamthaft 3 %, \u00fcblicherweise pro Partei je 1.5 %) r\u00fcckwirkend doch noch \u2013 und zwar mit einem saftigen Verzugszins ab dem Zeitpunkt des Erwerbs.<\/p>\n\n\n\n

Auch beim Verkauf einer Immobilie f\u00e4llt die Hand\u00e4nderungssteuer wieder an und belastet den Verkaufserl\u00f6s. Von der Steuer befreit ist man meist dann, wenn man ein selbstbewohntes Objekt verkauft, um den Verkaufserl\u00f6s wiederum in ein neues Eigenheim in der Schweiz (im Kanton Basel-Stadt innerhalb desselben Kantons) zu investieren. Im Kanton Basel-Landschaft gilt hierf\u00fcr eine Frist von zwei Jahren, im Kanton Basel-Stadt hingegen eine Frist von lediglich einem Jahr.<\/p>\n\n\n\n

Grundst\u00fcckgewinnsteuer<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

1. Was ist die Grundst\u00fcckgewinnsteuer?<\/p>\n\n\n\n

Eine Grundst\u00fcckgewinnsteuer wird von ausnahmslos allen Kantonen erhoben. Und zwar deshalb, weil der Bund das den Kantonen \u00fcber das Steuerharmonisierungsgesetz so vorschreibt. In der Ausgestaltung der Steuer gibt es aber nat\u00fcrlich wiederum kantonale Unterschiede. Klar ist, dass eine Grundst\u00fcckgewinnsteuer nur dann anfallen kann, wenn ein Gewinn erzielt wird. Sie kann also immer nur die Verk\u00e4uferschaft treffen.<\/p>\n\n\n\n

2. Was gilt als Grundst\u00fcckgewinn?<\/p>\n\n\n\n

Wichtig ist deshalb hier insbesondere, wie der zu besteuernde Gewinn ermittelt wird. Im Kanton Basel-Landschaft stellt die Steuerverwaltung als Ausgangswert grunds\u00e4tzlich auf den Kaufpreis ab, den man urspr\u00fcnglich selbst bezahlt hat. Auf der Differenz zwischen dem damaligen Kaufpreis und dem heutigen Verkaufspreis wird sodann der Gewinn ermittelt. Von diesem Gewinn k\u00f6nnen sodann noch diverse Kosten in Abzug gebracht werden (abzugsf\u00e4hig sind zum Beispiel die Hand\u00e4nderungssteuer, Maklergeb\u00fchren, Grundbuch- und Notariatsgeb\u00fchren, die Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung einer Bank oder wertvermehrende Investitionen in das fragliche Objekt).<\/p>\n\n\n\n

3. Was, wenn ich die Liegenschaft schon sehr lange besitze?<\/p>\n\n\n\n

Wenn im Kanton Basel-Landschaft die letzte steuerausl\u00f6sende Ver\u00e4usserung mehr als 20 Jahre zur\u00fcckliegt (also bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren durch die heutige Verk\u00e4uferschaft oder oftmals auch bei Erwerb durch Schenkung oder Erbgang), so gilt der sogenannte „Verkehrswert vor 20 Jahren“ als Einstandspreis. Dies hat normalerweise den Vorteil, dass einem ein h\u00f6herer Einstandswert angerechnet wird und der besteuerte Gewinn dadurch kleiner wird. Allerdings beruht der „Verkehrswert vor 20 Jahren“ auf einer Berechnung der Steuerverwaltung, die nur an Notariate ausgeh\u00e4ndigt wird und f\u00fcr den einzelnen Immobilienverk\u00e4ufer ohnehin nicht einfach nachzuvollziehen ist. Und gerade bei Grundst\u00fcckgewinnen auf einer 20-j\u00e4hrigen Periode geht es h\u00e4ufig um sechsstellige Betr\u00e4ge, weshalb es umso wichtiger w\u00e4re, die Grundlagen der Berechnung zu verstehen und diese in den Verkaufsentscheid miteinzubeziehen. So sind f\u00fcr die Berechnung dieses Werts insbesondere die statistischen Durchschnittspreise der fraglichen Gemeinde im Kanton Basel-Landschaft vor 20 Jahren zu ber\u00fccksichtigen. Generell gilt: Je h\u00f6her der Durchschnittspreis vor 20 Jahren, desto tiefer die Steuer. Wer also w\u00e4hlen kann, in welchem Kalenderjahr er seine Immobilie verkauft, setzt sich idealerweise fr\u00fchzeitig mit der Frage auseinander, ob vor 20 oder vor 19 Jahren in der betreffenden Gemeinde h\u00f6here Durchschnittspreise erzielt wurden \u2013 und spart so je nachdem einige Tausend Franken Steuern.<\/p>\n\n\n\n

4. Wann bin ich von der Grundst\u00fcckgewinnsteuer befreit?<\/p>\n\n\n\n

Da die Grundst\u00fcckgewinnsteuer an den Gewinn ankn\u00fcpft, f\u00e4llt sie selbstverst\u00e4ndlich nicht an, wenn kein Gewinn erzielt wird. Auch dann, wenn ein ausschliesslich und dauernd selbstbewohntes Objekt verkauft und der Erl\u00f6s innert zwei Jahren nach dem Verkauf wiederum vollst\u00e4ndig in ein Eigenheim in der Schweiz (nicht im selben Kanton \u2013 das gilt auch f\u00fcr den Kanton Basel-Stadt) reinvestiert wird, f\u00e4llt die Grundst\u00fcckgewinnsteuer (wie die Hand\u00e4nderungssteuer) nicht an. Wird hingegen nur ein Teil des Erl\u00f6ses reinvestiert, entf\u00e4llt auch nur ein Teil der Steuer. Aber Achtung: Die Grundst\u00fcckgewinnsteuer wird in aller Regel nur aufgeschoben, nicht aufgehoben. Sie wird also sozusagen in das Ersatzobjekt mitgez\u00fcgelt, was die Berechnung bei einem etwaigen Verkauf dieses Ersatzobjekts nochmals etwas komplexer macht.<\/p>\n\n\n\n

Fazit<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Da es beim Kauf und Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses oft um viel Geld geht, kann es sich wortw\u00f6rtlich auszahlen, sich bereits fr\u00fchzeitig mit den Steuerfolgen auseinanderzusetzen und beispielsweise allein mit der Wahl eines klugen Verkaufszeitpunkts Tausende von Franken Steuern zu sparen. Gerne unterst\u00fctzen wir Sie in der fr\u00fchzeitigen Kl\u00e4rung Ihrer pers\u00f6nlichen Immobiliensteuersituation.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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