{"id":3142,"date":"2024-12-06T13:03:16","date_gmt":"2024-12-06T12:03:16","guid":{"rendered":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/?p=3142"},"modified":"2025-08-06T10:55:56","modified_gmt":"2025-08-06T08:55:56","slug":"konventionalstrafen-bei-nichtigen-vertraegen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/konventionalstrafen-bei-nichtigen-vertraegen\/","title":{"rendered":"Konventionalstrafen bei nichtigen Vertr\u00e4gen"},"content":{"rendered":"

Konventionalstrafen bei Grundst\u00fcckkauf-Vorvertr\u00e4gen: Wann gelten sie?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Beim Kauf eines Grundst\u00fccks werden oft Vorvertr\u00e4ge geschlossen \u2013 sei es, um Planungssicherheit zu schaffen oder den Kaufabschluss zu sichern. Doch was passiert, wenn ein solcher Vertrag aufgrund eines Formfehlers nichtig ist? Grunds\u00e4tzlich bedeutet dies, dass auch eine darin vereinbarte Konventionalstrafe ung\u00fcltig wird.<\/p>\n\n\n\n

Das Handelsgericht des Kantons Aargau hat in seinem Entscheid HOR.2023\/14 vom 8. Januar 2024 jedoch klargestellt: Eine Konventionalstrafe kann unter bestimmten Umst\u00e4nden auch bei einem nichtigen Vorvertrag g\u00fcltig sein. Voraussetzung ist, dass sie ausschliesslich der Abgeltung von Aufw\u00e4nden dient, die im Vertrauen auf den Vertragsabschluss entstanden sind, wie etwa Planungs- oder Vorbereitungskosten. Das Gericht stellte klar: Eine solche Strafe darf nicht dazu genutzt werden, die Parteien zu binden oder Druck zum Vertragsabschluss auszu\u00fcben.<\/p>\n\n\n\n

Die rechtliche Grundlage: Warum die Form z\u00e4hlt<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Laut Art. 216 Abs. 1 OR m\u00fcssen Grundst\u00fcckkaufvertr\u00e4ge \u00f6ffentlich beurkundet werden, andernfalls sind sie ung\u00fcltig (Art. 11 Abs. 2 OR) resp. gem\u00e4ss Bundesgericht sogar nichtig. Diese Formvorschrift sch\u00fctzt die Parteien vor \u00fcbereilten Entscheidungen und sichert Transparenz und Rechtssicherheit. Sie gilt auch f\u00fcr Vorvertr\u00e4ge (Art. 216 Abs. 2 OR), wie etwa f\u00fcr Reservationsvertr\u00e4ge, die den sp\u00e4teren Abschluss eines Kaufvertrags sichern sollen.<\/p>\n\n\n\n

Der Fall: Strafabrede in einem nichtigen Vorvertrag<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Im konkreten Fall hatten zwei Parteien eine Vereinbarung \u00fcber den Kauf eines Grundst\u00fccks im Kanton Solothurn geschlossen. Diese sah vor, dass der Kaufvertrag nach Erhalt der Baubewilligung \u00f6ffentlich beurkundet werden sollte. Zudem war eine Strafzahlung von CHF 120’000.00 vereinbart, falls eine Partei trotz vorliegender Baubewilligung vom Kauf zur\u00fccktritt.<\/p>\n\n\n\n

Das Handelsgericht pr\u00fcfte, ob diese Strafe Bestand haben k\u00f6nnte. Dabei unterschied es zwischen einer Konventionalstrafe, die grunds\u00e4tzlich akzessorisch vom Hauptvertrag abh\u00e4ngt und einer sogenannten Wandelp\u00f6n, die einen Vertragsr\u00fccktritt gegen Zahlung erlaubt. Die Wandelp\u00f6n verliert jedoch bei nichtigen Vertr\u00e4gen ihre Grundlage, da von einem nichtigen Vertrag nicht zur\u00fcckgetreten werden kann.<\/p>\n\n\n\n

Gerichtsentscheid: Wann ist eine Konventionalstrafe bei nichtigen Vorvertr\u00e4gen dennoch zul\u00e4ssig?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Das Gericht entschied, dass eine Konventionalstrafe auch in einem nichtigen Vorvertrag wirksam sein kann, wenn sie \u201eeinzig bezweckt, das negative Interesse abzugelten, wie bspw. Planungsaufwand zu ersetzen, den eine Partei im Vertrauen auf den k\u00fcnftigen Vertragsabschluss gemacht hat.<\/em>\u201c<\/p>\n\n\n\n

Die Rechtsprechung des Bundesgerichts ber\u00fccksichtigt bei der Auslegung solcher F\u00e4lle zus\u00e4tzlich die Haftung aus culpa in contrahendo<\/em>. Diese Haftung setzt ein treuwidriges Verhalten w\u00e4hrend der Vertragsverhandlungen voraus. Eine Konventionalstrafe kann auch ohne \u00f6ffentliche Beurkundung g\u00fcltig sein, wenn sie nicht die Nichterf\u00fcllung des formung\u00fcltigen Vertrags, sondern eine vorvertragliche Treuwidrigkeit sanktioniert. Allerdings wird eine Haftung aus culpa in contrahendo<\/em> bei formung\u00fcltigen Vertr\u00e4gen nur unter restriktiven Voraussetzungen, wie etwa bei arglistigem Verhalten, angenommen. Es sind T\u00e4uschungen \u00fcber den tats\u00e4chlichen Willen erforderlich, blosse Willens\u00e4nderungen gen\u00fcgen nicht. Da Vertragsverhandlungen nicht automatisch zum Vertragsschluss verpflichten, tr\u00e4gt in der Regel jede Partei das Risiko f\u00fcr vergebliche Zeit und nutzlose Aufwendungen selbst.<\/p>\n\n\n\n

Im konkreten Fall erkannte das Gericht jedoch, dass die vereinbarte Konventionalstrafe nicht nur den Aufwand absichern, sondern auch Druck auf die Parteien aus\u00fcben sollte, den Vertrag tats\u00e4chlich abzuschliessen. Damit war sie an den nichtigen Hauptvertrag gekoppelt und wurde ebenfalls f\u00fcr ung\u00fcltig erkl\u00e4rt.<\/p>\n\n\n\n

Fazit: Vermeiden Sie Fallstricke<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dieser Fall verdeutlicht, wie wichtig es ist, Grundst\u00fcckskaufvertr\u00e4ge \u2013 auch Vorvertr\u00e4ge \u2013 korrekt zu gestalten. Formfehler k\u00f6nnen teuer werden und zu rechtlichen Unsicherheiten f\u00fchren. Lassen Sie sich von Anfang an professionell beraten, um unangenehme \u00dcberraschungen zu vermeiden.<\/p>\n\n\n\n

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