{"id":3185,"date":"2025-03-18T16:22:13","date_gmt":"2025-03-18T15:22:13","guid":{"rendered":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/?p=3185"},"modified":"2025-08-06T10:55:55","modified_gmt":"2025-08-06T08:55:55","slug":"gewaehrleistungsausschluss-beim-grundstueckskaufvertrag-in-der-schweiz-was-kaeuferschaft-und-verkaeuferschaft-wissen-muessen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/gewaehrleistungsausschluss-beim-grundstueckskaufvertrag-in-der-schweiz-was-kaeuferschaft-und-verkaeuferschaft-wissen-muessen\/","title":{"rendered":"Gew\u00e4hrleistungsausschluss beim Grundst\u00fcckskaufvertrag in der Schweiz: Was K\u00e4uferschaft und Verk\u00e4uferschaft wissen m\u00fcssen"},"content":{"rendered":"

Der Kauf eines Grundst\u00fccks, meist einer Liegenschafts- oder Stockwerkeigentumsparzelle, ist eine bedeutende Investition, die mit spezifischen rechtlichen Verpflichtungen und Risiken verbunden ist. Ein wichtiger Punkt in einem Kaufvertrag ist die Gew\u00e4hrleistungspflicht der Verk\u00e4uferschaft. \u00dcblicherweise wird namentlich die Sachgew\u00e4hrleistung jedoch im Vertrag ausgeschlossen. Ist das das letzte Wort? Oder gibt es trotzdem Situationen, in denen die Verk\u00e4uferschaft f\u00fcr M\u00e4ngel haftet?<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Was bedeutet Gew\u00e4hrleistung beim Grundst\u00fcckskauf?<\/strong>
    Grunds\u00e4tzlich haftet die Verk\u00e4uferschaft nach dem Schweizer Obligationenrecht (OR) daf\u00fcr, dass das verkaufte Grundst\u00fcck frei von Sach- und Rechtsm\u00e4ngeln ist. Dies bedeutet:

    \u2022 Das Grundst\u00fcck darf keine versteckten Belastungen oder Einschr\u00e4nkungen aufweisen, die nicht offengelegt wurden.
    \u2022 Der Boden darf nicht durch potenziell umweltgef\u00e4hrdende Stoffe und Abf\u00e4lle belastet sein, die den Wert oder die Nutzungsm\u00f6glichkeiten beeintr\u00e4chtigen.
    \u2022 Es d\u00fcrfen keine Rechte Dritter bestehen, die den Gebrauch des Grundst\u00fccks unzumutbar einschr\u00e4nken.
    Ein Mangel liegt vor, wenn die Ist- von der Soll-Beschaffenheit abweicht (Art. 197 Abs. 1 OR). Er wird grunds\u00e4tzlich als das Fehlen einer vereinbarten Eigenschaft definiert. Gem\u00e4ss Art. 197 Abs. 2 OR haftet die Verk\u00e4uferschaft auch dann, wenn sie den Mangel nicht gekannt hat.

    <\/li>\n\n\n\n
  2. Ausschluss der Gew\u00e4hrleistung: Was bedeutet das?<\/strong>
    In den allermeisten Grundst\u00fcckskaufvertr\u00e4gen \u00fcber bereits bestehende Objekte wird die Sachgew\u00e4hrleistung (nicht aber die Rechtsgew\u00e4hrleistung) explizit ausgeschlossen. Typischerweise erwirbt die K\u00e4uferschaft ein Kaufobjekt damit „wie besehen und bekannt“. Die Verk\u00e4uferschaft \u00fcbernimmt hierbei keine Verantwortung f\u00fcr allf\u00e4llige Sachm\u00e4ngel, auch nicht f\u00fcr versteckte M\u00e4ngel, die erst nach dem Kauf entdeckt werden.
    Ein Gew\u00e4hrleistungsausschluss ist nach Schweizer Recht grunds\u00e4tzlich zul\u00e4ssig (Art. 199 OR). Dies sch\u00fctzt insbesondere private Verk\u00e4ufer davor, nachtr\u00e4glich f\u00fcr M\u00e4ngel belangt zu werden.

    <\/li>\n\n\n\n
  3. Wann haftet die Verk\u00e4uferschaft trotz Gew\u00e4hrleistungsausschluss?<\/strong>
    Obwohl ein Ausschluss der Gew\u00e4hrleistung g\u00fcltig ist, gibt es einige wichtige Ausnahmen, in denen die Verk\u00e4uferschaft dennoch haften kann:

    a) Arglistiges Verschweigen von M\u00e4ngeln<\/strong>
    Nach Art. 199 OR ist die Aufhebung oder Beschr\u00e4nkung der Gew\u00e4hrleistungspflicht ung\u00fcltig, wenn die Verk\u00e4uferschaft der K\u00e4uferschaft M\u00e4ngel arglistig verschwiegen hat. Dies gilt beispielsweise in folgenden Situationen:

    \u2022 Die Verk\u00e4uferschaft weiss, dass der Boden mit Altlasten belastet ist, informiert die K\u00e4uferschaft aber nicht.
    \u2022 Es gibt gravierende Einschr\u00e4nkungen baurechtlicher Art (z. B. k\u00fcnftige Enteignungen oder Bauverbote), die der Verk\u00e4uferschaft bekannt sind, aber nicht offengelegt werden.
    \u2022 Es bestehen nicht sichtbare Bausch\u00e4den oder Probleme mit der Infrastruktur (z. B. Grundwasserprobleme), die absichtlich verschwiegen wurden.

    Das Bundesgericht hat sich mehrfach zu dieser Frage ge\u00e4ussert und dabei in der Vergangenheit hohe Anforderungen an die Aufkl\u00e4rungspflicht der Verk\u00e4uferschaft gestellt. Allerdings zeigt die neuere Rechtsprechung, dass die K\u00e4uferschaft eine Mitverantwortung tr\u00e4gt und eine eigene Untersuchungspflicht hat. Dies bedeutet, dass K\u00e4ufer nicht blind auf die k\u00e4uferfreundliche Rechtsprechung vertrauen d\u00fcrfen, sondern eine aktive Pr\u00fcfung des Kaufobjekts vornehmen sollten.

    b) Besondere Garantie Vereinbarungen<\/strong>
    Auch wenn die Sachgew\u00e4hrleistung allgemein ausgeschlossen wurde, kann die Verk\u00e4uferschaft in bestimmten Bereichen ausdr\u00fccklich Garantien \u00fcbernehmen. Wenn beispielsweise im Vertrag festgehalten wird, dass das Geb\u00e4ude „frei von gesundheitsgef\u00e4hrdenden Stoffen“ ist, die K\u00e4uferschaft aber sp\u00e4ter eine Belastung (bspw. Asbest) entdeckt, kann sie dennoch Anspr\u00fcche geltend machen.

    c) Wegfall des Gew\u00e4hrleistungsausschlusses<\/strong>
    Im Falle von gravierenden M\u00e4ngeln kann ein Gew\u00e4hrleistungsausschluss auch ung\u00fcltig sein. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung f\u00e4llt ein Mangel dann nicht unter den Gew\u00e4hrleistungsausschluss, wenn er g\u00e4nzlich ausserhalb dessen lag, womit eine K\u00e4uferschaft vern\u00fcnftigerweise rechnen musste. Dabei h\u00e4ngt es von den konkreten Umst\u00e4nden des Einzelfalls ab, womit eine K\u00e4uferschaft zu rechnen hat. Es kommt f\u00fcr die Beurteilung wesentlich darauf an, zu welchem erkennbaren Zweck das Grundst\u00fcck erworben wurde. M\u00e4ngel, die das Grundst\u00fcck weitgehend f\u00fcr den vorgesehenen Gebrauch untauglich machen, sind dabei anders zu bewerten als solche, die den Gebrauch lediglich erschweren. Zudem hat das Bundesgericht klargestellt, dass ein Mangel nicht allein deshalb nicht vom Gew\u00e4hrleistungsausschluss erfasst ist, weil er unerwartet war \u2013 er muss auch den wirtschaftlichen Zweck des Vertrags erheblich beeintr\u00e4chtigen. Insofern ist stets eine gesamthafte Beurteilung vorzunehmen, ob eine K\u00e4uferschaft mit M\u00e4ngeln einer bestimmten Art und in dem konkreten Ausmass h\u00e4tte rechnen m\u00fcssen. Wenn also beispielsweise ein Haus zu Wohnzwecken erworben wird, sich aufgrund eines gravierenden Schimmelbefalls aber als g\u00e4nzlich unbewohnbar herausstellt, k\u00f6nnte dies einen Mangel darstellen, der nicht vom Gew\u00e4hrleistungsausschluss gedeckt wird.

    <\/li>\n\n\n\n
  4. Wie k\u00f6nnen sich K\u00e4uferschaft und Verk\u00e4uferschaft sch\u00fctzen?<\/strong>

    Tipps f\u00fcr K\u00e4ufer<\/strong>:

    \u2022 Sorgf\u00e4ltige Pr\u00fcfung: Bevor Sie ein Grundst\u00fcck kaufen, sollten Sie umfassende Abkl\u00e4rungen durchf\u00fchren. Dazu geh\u00f6ren allf\u00e4llige Schadstoffgutachten, die Begehung mit einer Fachperson, das Studium der Grundbuchausz\u00fcge sowie des Altlastenkatasters und der f\u00fcr das Kaufobjekt geltenden \u00f6ffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschr\u00e4nkungen und Bauvorschriften.
    \u2022 Kaufvertrag genau pr\u00fcfen: Achten Sie darauf, ob ein Gew\u00e4hrleistungsausschluss vorliegt und ob die Verk\u00e4uferschaft bestimmte Garantien \u00fcbernimmt.
    \u2022 Fragen stellen: Kl\u00e4ren Sie mit der Verk\u00e4uferschaft m\u00f6gliche Risiken und fordern Sie eine schriftliche Best\u00e4tigung \u00fcber bekannte M\u00e4ngel und deren Umfang.

    Tipps f\u00fcr Verk\u00e4ufer:<\/strong>

    \u2022 Transparenz wahren: Geben Sie alle bekannten M\u00e4ngel offen an, um eine sp\u00e4tere Haftung zu vermeiden.
    \u2022 Klare Vertragsklauseln: Achten Sie darauf, dass Gew\u00e4hrleistungsausschl\u00fcsse zu bekannten M\u00e4ngeln des Kaufobjekts m\u00f6glichst pr\u00e4zise formuliert sind. Lassen Sie den Kaufvertrag von einem Notar bzw. einer Notarin oder einem Anwalt bzw. einer Anw\u00e4ltin pr\u00fcfen, um sicherzustellen, dass ein Gew\u00e4hrleistungsausschluss rechtlich wirksam ist.

    Fazit<\/strong>
    Notariate verwenden regelm\u00e4ssig standardisierte Gew\u00e4hrleistungsausschl\u00fcsse in ihren Grundst\u00fcckskaufvertr\u00e4gen. Die Parteien sollten deshalb mit Blick auf das konkrete Kaufobjekt sorgf\u00e4ltig pr\u00fcfen, ob und welche Risiken dadurch f\u00fcr sie bestehen. Gerne unterst\u00fctzen wir Sie in der Beurteilung Ihrer konkreten Situation und der Ausarbeitung bzw. Verhandlung einer auf Ihre Bed\u00fcrfnisse zugeschnittenen Regelung.<\/li>\n<\/ol>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Der Kauf eines Grundst\u00fccks, meist einer Liegenschafts- oder Stockwerkeigentumsparzelle, ist eine bedeutende Investition, die mit spezifischen rechtlichen Verpflichtungen und Risiken verbunden ist…<\/p>","protected":false},"author":7,"featured_media":3190,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_seopress_robots_primary_cat":"none","_seopress_titles_title":"Gew\u00e4hrleistungsausschluss beim Grundst\u00fcckskaufvertrag in der Schweiz: Der Kauf eines Grundst\u00fccks, meist einer Liegenschafts- oder Stockwerkeigentumsparzelle, ist eine bedeutende Investition, die mit spezifischen rechtlichen Verpflichtungen und Risiken verbunden ist.","_seopress_titles_desc":"Der Kauf eines Grundst\u00fccks, meist einer Liegenschafts- oder Stockwerkeigentumsparzelle, ist eine bedeutende Investition, die mit spezifischen rechtlichen Verpflichtungen und Risiken verbunden ist. %%post_excerpt%%","_seopress_robots_index":"","inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[127,128,130,129],"class_list":["post-3185","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-lawyers-letter","tag-gewaehrleistungsausschluss","tag-grundstueckskaufvertrag","tag-grundstueckverkauf","tag-verkaeuferschaft"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3185","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/7"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3185"}],"version-history":[{"count":8,"href":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3185\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3197,"href":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3185\/revisions\/3197"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3190"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3185"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3185"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3185"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}