{"id":3270,"date":"2025-06-17T13:17:59","date_gmt":"2025-06-17T11:17:59","guid":{"rendered":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/?p=3270"},"modified":"2025-08-06T10:55:55","modified_gmt":"2025-08-06T08:55:55","slug":"stockwerkeigentum-ausschliessliches-sonderrecht-vs-gemeinschaft","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/stockwerkeigentum-ausschliessliches-sonderrecht-vs-gemeinschaft\/","title":{"rendered":"Stockwerkeigentum \u2013 Ausschliessliches Sonderrecht vs. Gemeinschaft"},"content":{"rendered":"
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Die Gr\u00fcnde f\u00fcr den Erwerb von Stockwerkeigentum sind vielseitig. In vielen F\u00e4llen d\u00fcrfte der Hauptgrund aber vor allem der Traum nach den eigenen vier W\u00e4nden sein und diese frei verwalten sowie gestalten zu k\u00f6nnen. Damit Sie keine b\u00f6se \u00dcberraschung erleben und der Traum der eigenen Wohnung nicht zum Albtraum wird, erl\u00e4utern wir Ihnen die wichtigsten Rechte und Pflichten und wie Sie potentielle Konflikte vorbeugen k\u00f6nnen.<\/p>\n

<\/p>\n

1.Stockwerkeigentum \u2013 Inhalt, Umfang und Konfliktpotential<\/b>
Stockwerkeigentum ist kurz gesagt ein zu Sonderrecht ausgeschiedener Miteigentumsanteil an einem Grundst\u00fcck. Der Stockwerkeigent\u00fcmer hat das ausschliessliche Recht, dieses zu nutzen, zu gestalten und zu verwalten. Dieses \u00abausschliessliche\u00bb Recht gilt jedoch nicht absolut, sondern unterliegt einigen Einschr\u00e4nkungen. Die wichtigsten w\u00e4ren:<\/p>\n

<\/p>\n

    \n
  • \n
      <\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n
        \n
      • \n
          \n
        • Das Recht, seine eigenen R\u00e4ume frei benutzen und gestalten zu k\u00f6nnen, steht jedem Stockwerkeigent\u00fcmer nur so weit zu, als dass dadurch die anderen Stockwerkeigent\u00fcmer nicht in der Aus\u00fcbung ihrer eigenen Rechte erschwert oder beeintr\u00e4chtigt werden<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

          <\/p>\n

            \n
          • \n
              \n
            • Durch die Aus\u00fcbung des Sonderrechts d\u00fcrfen die gemeinschaftlichen Bauten und Einrichtungen weder besch\u00e4digt noch in ihrer Funktion oder \u00e4usseren Erscheinung beeintr\u00e4chtigt werden.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

              <\/p>\n

                \n
              • \n
                  \n
                • Die Stockwerkeigent\u00fcmer haben nebst dem Sonderrecht auch die Pflicht, ihre R\u00e4ume zu unterhalten und daf\u00fcr zu sorgen, dass diese stets in einem einwandfreien Zustand sind.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

                  <\/p>\n

                    \n
                  • \n
                      \n
                    • Nicht alle Teile eines Geb\u00e4udes k\u00f6nnen Gegenstand des Sonderrechts sein. Um als Sonderrecht ausgeschieden werden zu k\u00f6nnen, muss der Teil des Geb\u00e4udes in sich abgeschlossen sein und einen eigenen Zugang aufweisen. Das Gesetz sieht sodann zwingend vor, dass gewisse Teile, wie z.B. der Boden der Liegenschaft, die Bauteile, die f\u00fcr den Bestand, die Gliederung und die Festigkeit des Geb\u00e4udes von Bedeutung sind oder die die \u00e4ussere Gestalt und das Aussehen des Geb\u00e4udes bestimmen, nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden k\u00f6nnen. Diese sind zwingend gemeinsam und k\u00f6nnen auch nicht durch Vereinbarung einem Sonderrecht zugeordnet werden (Art. 712b ZGB).<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

                      <\/p>\n

                        \n
                      • \n
                          \n
                        • \u00dcber die gemeinschaftlichen Teile entscheiden die Stockwerkeigent\u00fcmer gemeinsam anl\u00e4sslich einer mindestens j\u00e4hrlich stattfindenden Versammlung. Hierbei gibt es einige Vorschriften zu beachten, damit die Beschl\u00fcsse g\u00fcltig zustande kommen k\u00f6nnen (Art. 712m ff. ZGB).<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

                          <\/p>\n

                            \n
                          • \n
                              \n
                            • Die Stockwerkeigent\u00fcmerversammlung entscheidet nicht nur in Bezug auf die gemeinschaftlichen Teile, sondern tr\u00e4gt auch die diesbez\u00fcglichen Kosten gemeinsam.
                              Wie aus dieser \u2013 nicht abschliessenden Liste \u2013 hervorgeht, wird das \u00abausschliessliche\u00bb Sonderrecht begrenzt. In den aufgef\u00fchrten Themenbereichen kann es schnell zu Differenzen kommen. Um das Konfliktpotential m\u00f6glichst klein zu halten, ist es daher ratsam, gewisse Punkte in einem das Gesetz erg\u00e4nzenden Reglement klar(er) zu regeln und die wichtigsten Rechte und Pflichten selbst zu kennen.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

                              <\/p>\n

                              <\/p>\n

                              2.M\u00f6glichkeiten zur Vorbeugung von Konflikten<\/b>
                              Zun\u00e4chst ist es wichtig zu wissen, dass die Stockwerkeigent\u00fcmergemeinschaft die M\u00f6glichkeit hat, ein eigenes Stockwerkeigentumsreglement zu erlassen und darin vom Gesetz abweichende Vereinbarungen zu treffen. In diesem Reglement kann f\u00fcr mehr Klarheit in Bezug auf viele der oben aufgef\u00fchrten Punkte gesorgt werden. Auf einige wird nachstehend konkreter eingegangen.<\/p>\n

                              a)Inhalt und Umfang des Sonderrechts<\/b>
                              Es ist ratsam, im Reglement so klar als m\u00f6glich aufzuf\u00fchren, welche Teile des Geb\u00e4udes zu Sonderrecht ausgeschieden werden und welche gemeinschaftlich sind. Probleme bereiten oft Teile, die zum einen die Voraussetzung f\u00fcr ein Sonderrecht erf\u00fcllen (wie z.B. normale Fenster in einer Wohnung), und zum anderen auch das \u00e4ussere Erscheinungsbild pr\u00e4gen und daher ebenso gut gemeinschaftlich sein k\u00f6nnten. Sie sind daher gut bedient, wenn Sie in der Umschreibung der einzelnen Stockwerkeinheiten nicht nur \u00ab3.5 Zimmer Wohnung 1. OG links\u00bb schreiben, sondern detailliert ausf\u00fchren, was alles dazugeh\u00f6rt. Genauso wichtig ist es, die gemeinschaftlichen Teile zu zuordnen. Denn ist etwas nicht als gemeinschaftlich definiert, so gilt die Vermutung, dass es zum Sonderrecht geh\u00f6rt. Mit einer klareren Umschreibung k\u00f6nnen Sie \u2013 zumindest teilweise \u2013 vermeiden, dass ein Streit dar\u00fcber entfacht, ob die Kosten f\u00fcr die Reparatur des Dachterrassenbodens von der Gemeinschaft oder vom einzelnen Stockwerkeigent\u00fcmer zu tragen sind.<\/p>\n

                              Mit einer genauen Umschreibung des Inhalts und des Umfangs der Sonderrechte und der gemeinschaftlichen Teile schaffen Sie sodann gleichzeitig auch Klarheit in Bezug auf die Frage, wer \u00fcber allf\u00e4llige bauliche Massnahmen \u00fcberhaupt entscheiden darf (der einzelne Stockwerkeigent\u00fcmer oder die Gemeinschaft) und welche Stimmenmehrheiten f\u00fcr einen Beschluss ben\u00f6tigt werden.<\/p>\n

                              b)Klare Kostenregelung<\/b>
                              Wie vorstehend bereits erw\u00e4hnt, sind Konflikte \u00fcber die Verteilung der Kosten leider keine Seltenheit. In Art 712h ZGB wird \u2013 nicht abschliessend \u2013 aufgef\u00fchrt, was unter gemeinschaftliche Kosten zu verstehen ist. Darunter fallen z.B. die Kosten f\u00fcr die Verwaltung, f\u00fcr den laufenden Unterhalt sowie f\u00fcr Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile. Diese Kosten werden nach der gesetzlichen Regelung nach Wertquoten verteilt. Kurz gesagt: Wer die gr\u00f6sste Wohnung hat, \u00fcbernimmt den gr\u00f6ssten Teil der gemeinschaftlichen Kosten.<\/p>\n

                              W\u00e4hrend diese Regelung zu weiten Teilen zu einer verh\u00e4ltnism\u00e4ssig gerechten Kostenverteilung f\u00fchrt, gibt es einige Situationen, in welchen eine Kostenauferlegung nach Wertquoten stossend sein kann. Zu denken ist z.B. an den Fall, wenn es in einer Liegenschaft unterschiedliche Arten von Stockwerkeinheiten mit unterschiedlicher Nutzung gibt, also \u00abnormale\u00bb Wohnungen und gleichzeitig einzelne Hobbyr\u00e4ume oder Einstellparkpl\u00e4tze, die \u00abexternen\u00bb Stockwerkeigent\u00fcmer geh\u00f6ren. In einer solchen kann sich eine anderweite Kostenregelung aufdr\u00e4ngen, weswegen es Sinn macht, mittels einem vereinbarten Kostenverteilschl\u00fcssel im Reglement f\u00fcr Abhilfe zu sorgen. Ebenfalls denkbar w\u00e4re die Gr\u00fcndung einer Unterkostengemeinschaft f\u00fcr die einzelnen Stockwerkeinheiten.<\/p>\n

                              <\/p>\n

                              c)Die Verwaltung und die Stockwerkeigent\u00fcmerversammlung<\/b>
                              Der von der Versammlung gew\u00e4hlte Verwalter ist f\u00fcr die Einberufung und Leitung der Versammlung zust\u00e4ndig. In Bezug auf die Versammlung und den Verwalter m\u00f6chten wir Ihnen die folgenden wichtigen Punkte auf den Weg geben:<\/p>\n

                              <\/p>\n

                                \n
                              • \n
                                  <\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n
                                    \n
                                  • \n
                                      \n
                                    • Die Versammlung hat mindestens einmal j\u00e4hrlich stattzufinden und es muss ordentlich dazu eingeladen werden, d.h. mindestens 10 Tage vor dem Termin. Die Einladung hat sodann eine Traktandenliste mit allen Punkten zu enthalten, \u00fcber welche abgestimmt werden soll. Dies dient dazu, dass sich die Stockwerkeigent\u00fcmer im Vorfeld eine Meinung bilden k\u00f6nnen. Eine ungen\u00fcgende Traktandierung oder Einberufung kann zur Ung\u00fcltigkeit eines Beschlusses f\u00fchren.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

                                      <\/p>\n

                                        \n
                                      • \n
                                          \n
                                        • Die Versammlung muss beschlussf\u00e4hig sein. Dies ist gem\u00e4ss Gesetz dann der Fall, wenn die H\u00e4lfte aller Stockwerkeigent\u00fcmer, welche zugleich zur H\u00e4lfte anteilsberechtigt ist, mindestens aber zwei Stockwerkeigent\u00fcmer, anwesend oder vertreten sind (Art. 712p ZGB). F\u00fcr die verschiedenen zu fassenden Beschl\u00fcsse sieht das Gesetz sodann unterschiedliche notwendige Stimmmehrheiten vor (so wird z.B. f\u00fcr eine \u00c4nderung der Wertquoten nebst der Zustimmung der Versammlung auch die Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten ben\u00f6tigt). Wo es das Gesetz erlaubt, k\u00f6nnen im Reglement vom Gesetz abweichende Quoren vereinbart werden. Dies kann sinnvoll sein, sieht das Gesetz doch in einigen F\u00e4llen hohe Quoren oder gar Einstimmigkeit vor, was die Handlungsf\u00e4higkeit der Stockwerkeigent\u00fcmerversammlung behindern kann.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

                                          <\/p>\n

                                            \n
                                          • \n
                                              \n
                                            • Die Beschl\u00fcsse der Versammlung k\u00f6nnen angefochten werden, wenn diese gegen das Gesetz oder das Reglement verstossen. Hierbei gilt eine Frist von einem Monat seit Kenntnis des Beschlusses (Art. 75 ZGB). Um einen Beschluss anzufechten, ist es sodann nicht notwendig, an der Versammlung selbst teilgenommen und abgestimmt zu haben. Nicht zul\u00e4ssig ist es hingegen, einen Beschluss im Nachhinein anzufechten, welchem man anl\u00e4sslich der Versammlung noch zugestimmt hat.
                                              Vorsicht ist geboten, wenn der Beschluss angefochten werden soll, mittels welchem die Abberufung des Verwalters abgelehnt wurde. In diesem Fall hat der Stockwerkeigent\u00fcmer die sogenannte Abberufungsklage zu erheben (und nicht die vorgenannte \u00fcbliche Anfechtungsklage). Diese Unterscheidung ist von grosser Bedeutung, denn das Gesetz sieht f\u00fcr die beiden Klagen unterschiedliche Verfahrensarten vor. Wird eine Klage in einem falschen Verfahren eingereicht, so wird das Gericht auf diese nicht eintreten.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

                                              <\/p>\n

                                              <\/p>\n

                                              Die nicht abschliessenden Listen \u00fcber m\u00f6gliche Konfliktsituationen und die potentiellen L\u00f6sungsm\u00f6glichkeiten zeigen veranschaulichend, wie viele Unklarheiten Stockwerkeigentum einerseits mit sich bringt und wie wichtig es andererseits ist, seine Rechte und die Gestaltungsm\u00f6glichkeiten zu kennen. Stockwerkeigentum muss nicht anstrengend und kompliziert sein \u2013 gerne helfen wir Ihnen dabei, f\u00fcr klare(re) Verh\u00e4ltnisse zu sorgen und damit eine Grundlage f\u00fcr eine freundschaftliche Nachbarschaft zu schaffen.<\/p>\n

                                              <\/p>\n

                                              <\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                                              Die Gr\u00fcnde f\u00fcr den Erwerb von Stockwerkeigentum sind vielseitig. In vielen F\u00e4llen d\u00fcrfte der Hauptgrund aber vor allem der Traum nach den eigenen vier W\u00e4nden sein und diese frei verwalten sowie gestalten zu k\u00f6nnen. Damit Sie keine b\u00f6se \u00dcberraschung erleben und der Traum der eigenen Wohnung nicht zum Albtraum wird, erl\u00e4utern wir Ihnen die wichtigsten […]<\/p>","protected":false},"author":7,"featured_media":3282,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_seopress_robots_primary_cat":"none","_seopress_titles_title":"Stockwerkeigentum \u2013 Ausschliessliches Sonderrecht vs. Gemeinschaft","_seopress_titles_desc":"Die Gr\u00fcnde f\u00fcr den Erwerb von Stockwerkeigentum sind vielseitig. In vielen F\u00e4llen d\u00fcrfte der Hauptgrund aber vor allem der Traum nach den eigenen vier W\u00e4nden sein und diese frei verwalten sowie gestalten zu k\u00f6nnen. Damit Sie keine b\u00f6se \u00dcberraschung erleben und der Traum der eigenen Wohnung nicht zum Albtraum wird, erl\u00e4utern wir Ihnen die wichtigsten Rechte und Pflichten und wie Sie potentielle Konflikte vorbeugen k\u00f6nnen.","_seopress_robots_index":"","inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[141,26,24],"class_list":["post-3270","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-lawyers-letter","tag-sonderrecht","tag-vertragsrecht","tag-verwaltungsrecht"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3270","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/7"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3270"}],"version-history":[{"count":19,"href":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3270\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3379,"href":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3270\/revisions\/3379"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3282"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3270"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3270"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3270"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}