{"id":3433,"date":"2025-10-08T09:00:25","date_gmt":"2025-10-08T07:00:25","guid":{"rendered":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/?p=3433"},"modified":"2025-10-09T17:28:49","modified_gmt":"2025-10-09T15:28:49","slug":"aufloesung-vs-verkauf-von-miteigentum","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/aufloesung-vs-verkauf-von-miteigentum\/","title":{"rendered":"Aufl\u00f6sung vs. Verkauf von Miteigentum"},"content":{"rendered":"
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Sind Sie gemeinsam mit anderen Personen Eigent\u00fcmer eines Grundst\u00fccks in der Schweiz? Dann sind Sie entweder Miteigent\u00fcmer oder Gesamteigent\u00fcmer. Sofern es sich dabei um sog. \u00abMiteigentum\u00bb handelt, geh\u00f6rt Ihnen ein klar bezeichneter Bruchteil davon. Wenn Sie nicht mehr Teil der Gemeinschaft sein m\u00f6chten: M\u00fcssen Sie Ihren Anteil verkaufen oder k\u00f6nnen Sie auch die Aufhebung verlangen? Was sind dabei die Vor- und Nachteile? Mehr dazu finden Sie in diesem Beitrag.<\/p>

Recht auf Aufhebung
<\/b>Grunds\u00e4tzlich hat jeder Miteigent\u00fcmer das Recht, jederzeit (aber nicht zur Unzeit) die Aufhebung des Miteigentums zu verlangen. Eine Ausnahme davon gilt (immer) bei Stockwerkeigentum. Ausserdem kann das Aufhebungsrecht durch eine Vereinbarung auf h\u00f6chstens 50 Jahre ausgeschlossen werden. Dadurch k\u00f6nnen die Miteigent\u00fcmer mehr Planungssicherheit erlangen.<\/p>

Art der Teilung
<\/b>Die Aufhebung erfolgt (soweit m\u00f6glich) durch k\u00f6rperliche Teilung, durch Verkauf (freih\u00e4ndig oder durch Versteigerung) mit Teilung des Erl\u00f6ses oder durch \u00dcbertragung des ganzen Grundst\u00fccks auf einen oder mehrere Miteigent\u00fcmer unter Auskauf der \u00fcbrigen.<\/p>

Gerichtliche Teilung
<\/b>K\u00f6nnen sich die Miteigent\u00fcmer nicht \u00fcber die Art der Teilung einigen, so hat das Gericht dar\u00fcber zu entscheiden. Zun\u00e4chst muss aber noch ein Einigungsversuch vor der Schlichtungsbeh\u00f6rde unternommen werden.
Das Gericht kann entweder die Sache k\u00f6rperlich teilen oder \u2013 wenn dies ohne wesentliche Verminderung des Werts nicht m\u00f6glich ist \u2013 \u00f6ffentlich oder unter den Miteigent\u00fcmern versteigern. Die Teilungsart liegt im Ermessen des Gerichts, das nicht an die Antr\u00e4ge der Parteien gebunden ist. Dabei muss das Gericht die konkreten Umst\u00e4nde des Einzelfalls und vor allem die pers\u00f6nlichen Verh\u00e4ltnisse und Bed\u00fcrfnisse der Miteigent\u00fcmer ber\u00fccksichtigen.<\/p>

K\u00f6rperliche Teilung
<\/b>Eine k\u00f6rperliche Teilung kommt bei Grundst\u00fccken soweit ersichtlich praktisch nie vor. In diesem Fall m\u00fcsste das Gericht n\u00e4mlich das Grundst\u00fcck in mehrere Parzellen aufteilen oder Stockwerkeigentum begr\u00fcnden. Letzteres setzt zun\u00e4chst die Eignung des Grundst\u00fccks f\u00fcr Stockwerkeigentum voraus. Im Ergebnis w\u00fcrde im Zuge der Aufhebung des Miteigentums aber gerade jene Variante vollzogen, bei der das Aufhebungsrecht \u2013 wie erw\u00e4hnt \u2013 ausgeschlossen ist. Dies w\u00e4re widerspr\u00fcchlich und l\u00e4ge kaum im Interesse der Miteigent\u00fcmer, wenn schon einer von ihnen gerade die Aufhebung der Gemeinschaft w\u00fcnscht.<\/p>

Versteigerung: \u00f6ffentlich oder unter den Parteien
<\/b>Viel h\u00e4ufiger ordnet das Gericht daher die Versteigerung des Grundst\u00fccks an. Oft wird die \u00f6ffentliche Versteigerung gew\u00e4hlt. Eine Versteigerung unter den Miteigent\u00fcmern kommt nicht infrage, wenn z.B. einer von zwei Miteigent\u00fcmern nicht am Erwerb interessiert oder finanziell deutlich schlechter gestellt ist. Denn in solchen Konstellationen fehlt es an mitbietenden Konkurrenzk\u00e4ufern, die das Wesen einer echten Versteigerung ausmachen. Mit dem Vollzug der \u00f6ffentlichen Versteigerung wird in der Regel das Betreibungs- und Konkursamt beauftragt. Es ist hilfreich, wenn das Gericht m\u00f6glichst genaue Instruktionen f\u00fcr die Versteigerung erteilt, z.B. bez\u00fcglich des Mindestzuschlagspreises sowie der konkreten Verteilung des Erl\u00f6ses. Andernfalls kann \u00fcber diese Themen neuer Streit entstehen, so dass es bis zur endg\u00fcltigen Verteilung des Erl\u00f6ses Jahre dauern kann (in einem Fall dauerte es sieben (!) Jahre).<\/p>

Verkauf des Miteigentumsanteils
<\/b>Weil die Aufhebung somit sehr lange dauern kann, k\u00f6nnte man sich f\u00fcr den Verkauf des Miteigentumsanteils entscheiden. Wichtig zu wissen ist zun\u00e4chst, dass jeder Miteigent\u00fcmer seinen Anteil frei verkaufen (oder z.B. mit einer Hypothek belasten) kann. Bei einem Verkauf an Dritte bzw. bei einer Zwangsversteigerung haben die \u00fcbrigen Miteigent\u00fcmer aber ein Vorkaufsrecht. Das heisst, sie k\u00f6nnen den K\u00e4ufer ausbooten und an seiner Stelle zu denselben Konditionen in den Kaufvertrag eintreten. Das Vorkaufsrecht kann durch die Miteigent\u00fcmer generell aufgehoben werden. Kein Vorkaufsrecht besteht zudem von Gesetzes wegen im Stockwerk-eigentum (es sei denn, ein solches wurde von den Stockwerk-eigent\u00fcmern explizit vereinbart). Beim Verkauf eines Miteigentums-anteils wird praktisch nie der Marktpreis erzielt. Denn einerseits m\u00f6chte sehr selten ein Dritter eine Sache mit anderen \u2013 z.T. ihm unbekannten \u2013 Personen in einer Gemeinschaft halten. Andererseits kann die Aufhebung \u2013 wie gesehen \u2013 sehr lange dauern. Als Ausnahme ist der Verkauf eines Parkplatzes in einer Einstellhalles zu nennen. Solche Parkpl\u00e4tze sind oft als eigene Miteigentumsanteile ausgestaltet, f\u00fcr deren Verkauf es sehr wohl einen Markt gibt.<\/p>

Zwangsverwertung \/ Verpf\u00e4ndung des Anteils eines Miteigent\u00fcmers
<\/b>Die schlechte Verk\u00e4uflichkeit eines (herk\u00f6mmlichen) Miteigentumsanteils ist dann auch der Grund, warum Banken sowie Betreibungs- und Konkurs\u00e4mter bei der Ermittlung des Verkehrswerts eines Miteigentumsanteils einen erheblichen Abschlag machen. Vereinfacht gesagt: Ein h\u00e4lftiger Miteigentumsanteil ist am Markt deutlich weniger wert als die H\u00e4lfte des Ganzen. Gem\u00e4ss Praxis der Betreibungs- und Konkurs\u00e4mter wird in den meisten F\u00e4llen ein Abschlag von 80 % bis 90 % des anteiligen Werts vorgenommen (im Beispiel ergibt sich somit ein Wert von 10-20 % von der H\u00e4lfte). In besonders guten F\u00e4llen wird der Abschlag auf maximal 50 % reduziert (im Beispiel also 50 % von der H\u00e4lfte). Dieselben Bewertungsgrunds\u00e4tze gelten sinngem\u00e4ss bei sog. Gesamteigentum.<\/p>

Wenn Sie Fragen haben oder Unterst\u00fctzung ben\u00f6tigen im Zusammenhang mit einem Miteigentumsanteil, stehen wir Ihnen gerne zur Verf\u00fcgung.<\/p>

Rufen Sie uns an.<\/a><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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