{"id":3483,"date":"2025-11-05T14:45:05","date_gmt":"2025-11-05T13:45:05","guid":{"rendered":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/?p=3483"},"modified":"2025-11-05T14:49:51","modified_gmt":"2025-11-05T13:49:51","slug":"gesamteigentum-aufloesen-oder-verkaufen-so-gehts-richtig","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/gesamteigentum-aufloesen-oder-verkaufen-so-gehts-richtig\/","title":{"rendered":"Gesamteigentum aufl\u00f6sen oder verkaufen \u2013 so geht\u2019s richtig"},"content":{"rendered":"
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Besitzen Sie gemeinsam mit anderen Personen Grundeigentum in der Schweiz, das nicht im Miteigentum, sondern im Gesamteigentum gehalten wird? Dann sind Sie in den allermeisten F\u00e4llen Teil einer einfachen Gesellschaft. Es stellt sich die Frage: Was passiert, wenn ein Gesellschafter aussteigen m\u00f6chte oder die Gemeinschaft aufgel\u00f6st werden soll? Wie ist bei einer Scheidung vorzugehen und welche Vor- und Nachteile sind zu beachten?<\/p>\n

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Rechtliche Grundlage<\/b>\u00a0<\/p>\n

Das Gesamteigentum setzt das Bestehen einer Gemeinschaft voraus, meist eine sogenannte einfache Gesellschaft im Sinne von Art. 530 ff. Obligationen-recht (OR). Den Gesellschaftern steht der Verm\u00f6gens- gegenstand nicht anteilsm\u00e4ssig, sondern zur gesamten Hand zu. Sie k\u00f6nnen also nicht \u00fcber einzelne Bruchteile der Liegenschaft frei verf\u00fcgen. Jeder Gesellschafter hat Anspruch auf Beteiligung am Liquidationserl\u00f6s, falls die Gesellschaft aufgel\u00f6st wird oder ein Gesellschafter ausscheidet. Von den Vorschriften der einfachen Gesellschaft gem\u00e4ss Obligationenrecht kann durch individuelle Absprachen in einem Gesellschafts-vertrag abgewichen werden. H\u00e4ufig liegt jedoch nur ein notariell beurkundeter Kaufvertrag vor, der das Gesamteigentum begr\u00fcndet.<\/p>\n

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Ausscheiden eines Gesellschafters<\/b><\/p>\n

Will ein Gesellschafter aus einer einfachen Gesellschaft ausscheiden, k\u00f6nnen die \u00fcbrigen Gesellschafter seinen Anteil \u00fcbernehmen und ihm eine Abfindung zahlen. Wird keine Einigung erzielt, kann alternativ eine Versilberung der Gesellschafts-verm\u00f6genswerte erfolgen; namentlich durch den Verkauf des von der einfachen Gesellschaft gehaltenen Grundeigentums.<\/p>\n

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Aufl\u00f6sung der Gesellschaft<\/b><\/p>\n

Die Aufl\u00f6sung der einfachen Gesellschaft kann auf verschiedenen Wegen erfolgen. Art. 545 OR sieht eine nicht abschliessende Liste an Gr\u00fcnden vor; darunter namentlich:<\/p>\n

\u2022 Gegenseitige \u00dcbereinkunft der Gesellschafter;
\u2022 K\u00fcndigung des Gesellschaftsvertrags (die K\u00fcndigungsfrist betr\u00e4gt grunds\u00e4tzlich sechs Monate);
\u2022 Zeitablauf bei befristeter Gesellschaft;
\u2022 Wegfall des Gesellschaftszwecks;
\u2022 Tod eines Gesellschafters;
\u2022 gerichtliche Aufl\u00f6sung aus wichtigem Grund.<\/p>\n

Mit Eintritt eines Aufl\u00f6sungsgrundes wird die bisherige Zweckverfolgung beendet und die Gesellschaft besteht fort als Abwicklungsgesellschaft mit dem neuen Zweck der Liquidation. Das Gesellschaftsverh\u00e4ltnis endet erst nach abgeschlossener Liquidation.
Der Ablauf der Liquidation wird durch die Reihenfolge der Verm\u00f6gensverteilung nach Art. 549 Abs. 1 OR geregelt:<\/p>\n

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        1. Zuerst werden alle Schulden der Gesellschaft beglichen und bestehende Rechtsverh\u00e4ltnisse mit Dritten abgewickelt. Anschliessend erfolgt die Versilberung der Verm\u00f6genswerte, z.B. durch Verkauf des Grundeigentums, sofern keine Fortf\u00fchrung oder \u00dcbernahme durch verbleibende Gesellschafter vorgesehen wird.<\/li>\n
        2. Im Anschluss werden die von den Gesellschaftern getragenen Auslagen und Aufwendungen r\u00fcckerstattet.<\/li>\n
        3. Dann werden die eingebrachten Verm\u00f6gensbeitr\u00e4ge an die Gesellschafter im Nominalwert zur\u00fcckerstattet, zu dem sie von der Gesellschaft \u00fcbernommen wurden.<\/li>\n
        4. Bleibt nach diesen Schritten noch Geld \u00fcbrig, wird es als Gewinn unter den Gesellschaftern verteilt. Reicht das Geld nicht aus, um die Verm\u00f6gensbeitr\u00e4ge zur\u00fcckzuzahlen, tragen die Gesellschafter den fehlenden Betrag als Verlust. Die Beteiligung an Gewinn und Verlust erfolgt ohne abweichende Vereinbarung nach K\u00f6pfen zu gleichen Teilen, unabh\u00e4ngig von den individuellen Beitr\u00e4gen (Art. 533 Abs. 1 OR).<\/span><\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n<\/ol>\n

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          Vertragliche Regelung<\/b><\/p>\n

          Die gesetzlichen Bestimmungen \u00fcber Aufl\u00f6sung und Liquidation (Art. 545 ff. OR) sind grunds\u00e4tzlich dispositiv und k\u00f6nnen durch Gesellschaftsvertrag oder Liquidationsvereinbarung angepasst werden.
          Schon beim Eintritt in die Gesellschaft lohnt es sich, vertraglich festzulegen, wie ein Gesellschafter austreten kann, wie die Abfindung berechnet wird, wer f\u00fcr laufende Kosten und Hypotheken aufkommt und wie Erl\u00f6s oder Verluste verteilt werden. Solche Vereinbarungen verhindern sp\u00e4tere Konflikte und langwierige Liquidationen.<\/p>\n

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          Eheg\u00fcterrecht<\/b><\/p>\n

          Sind Ehegatten Gesamteigent\u00fcmer eines Grundst\u00fccks, spricht man auch von einer Ehegattengesellschaft. Die Ehegattengesellschaft wird nach den Regeln der einfachen Gesellschaft aufgel\u00f6st. Das Ergebnis der Liquidation wird in einem zweiten Schritt im Rahmen und nach Massgabe des Eheg\u00fcterrechts verteilt.
          Bei eingetragenen Partnerschaften gilt dagegen von Gesetzes wegen G\u00fctertrennung, sodass keine g\u00fcterrechtliche Verteilung erfolgt.<\/p>\n

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          Unterschied zum Miteigentum<\/b><\/p>\n

          Beim Miteigentum hat jeder Eigent\u00fcmer einen klar bezeichneten Bruchteil, den er grunds\u00e4tzlich verkaufen oder belasten kann. Beim Gesamteigentum ist ein Einzelverkauf oder eine Einzelbelastung nicht m\u00f6glich. Die Aufl\u00f6sung erfolgt nur \u00fcber die Gesellschaft, sprich durch Einigung aller Gesellschafter oder durch gerichtliche Anordnung. Die Flexibilit\u00e4t der Gesellschaft erm\u00f6glicht gemeinsame Projekte und individuelle Absprachen.
          Ein wesentlicher Unterschied besteht zudem darin, dass beim Gesamteigentum von Gesetzes wegen kein Vorkaufsrecht und kein Anspruch auf reale Teilung oder Zuweisung eines bestimmten Verm\u00f6genswerts besteht. Die Gesellschafter haben lediglich Anspruch auf ihren Anteil am Nettoerl\u00f6s nach Abschluss der Liquidation.<\/p>\n

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          Fazit<\/b><\/p>\n

          Die Aufl\u00f6sung einer einfachen Gesellschaft mit Gesamteigentum erfordert sorgf\u00e4ltige Planung. Eine klare vertragliche Regelung bereits im Voraus \u2013 idealerweise schon beim Kauf eines Eigenheims \u2013 erleichtert den Austritt von Gesellschaftern und verhindert langwierige Streitigkeiten. Gerne unterst\u00fctzen wir Sie bei der Gestaltung oder Aufl\u00f6sung einer solchen Gesellschaft.<\/p>\n

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