{"id":784,"date":"2019-12-13T10:17:00","date_gmt":"2019-12-13T09:17:00","guid":{"rendered":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/?p=784"},"modified":"2022-07-27T20:24:32","modified_gmt":"2022-07-27T18:24:32","slug":"gesetzliche-grundpfandrechte-im-kanton-basel-landschaft","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lawyers.ycomm.ch\/en\/gesetzliche-grundpfandrechte-im-kanton-basel-landschaft\/","title":{"rendered":"Gesetzliche Grundpfandrechte im Kanton Basel-Land&shy;schaft"},"content":{"rendered":"<p><strong>Grundlagen, Definition und Inhalt der gesetzlichen Grundpfandrechte in BL<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Gem\u00e4ss Artikel 836 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches kann das kantonale Recht dem Gl\u00e4ubiger f\u00fcr Forderungen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem belasteten Grundst\u00fcck stehen, einen Anspruch auf ein Pfandrecht einr\u00e4umen.<\/p>\n\n\n\n<p>Entsprechend sieht \u00a7 148 des kantonalen Gesetzes \u00fcber die Einf\u00fchrung des Zivilgesetzbuches (EG ZGB) vor, dass gesetzliche Grundpfandrechte bestehen f\u00fcr<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>die auf die Grundst\u00fccke entfallende Verm\u00f6genssteuer zu Gunsten von Kanton und Gemeinden, f\u00fcr das vergangene und f\u00fcr das laufende Jahr;<\/li><li>die Immobiliensteuern gem\u00e4ss \u00a7 70 des Gesetzes \u00fcber die Staats- und Gemeindesteuern (Steuergesetz);<\/li><li>die Erbschafts- und Schenkungssteuern gem\u00e4ss \u00a7 23 des Gesetzes \u00fcber die Erbschafts- und die Schenkungssteuer;<\/li><li>die Beurkundungs- und Grundbuchgeb\u00fchren f\u00fcr Grundst\u00fcckgesch\u00e4fte sowie die Vermessungskosten f\u00fcr Kanton und Gemeinden;<\/li><li>die Pr\u00e4mien und Sch\u00e4tzungskosten der Geb\u00e4ude- und Grundst\u00fcckversicherung gem\u00e4ss \u00a7 38 des Gesetzes \u00fcber die Versicherung von Geb\u00e4uden, Grundst\u00fccken und Fahrhabe (Sachversicherungsgesetz);<\/li><li>f\u00fcr Kosten, Beitr\u00e4ge und Geb\u00fchren zugunsten des Kantons und der Gemeinden sowie f\u00fcr Kosten im Zusammenhang mit Ersatzvornahmen gest\u00fctzt auf die \u00a7\u00a7 16, 19, 32 und 34 des Gesetzes \u00fcber den Wasserbau und die Nutzung der Gew\u00e4sser;<\/li><li>den Wasser- und Abwasserzins, welchen eine Gemeinde von der Grundeigent\u00fcmerschaft f\u00fcr das vergangene und f\u00fcr das laufende Jahr zu fordern hat;<\/li><li>die an Kanton oder Gemeinden zu bezahlenden Beitr\u00e4ge an Wasserleitungen und Kanalisationen;<\/li><li>die der Grundeigent\u00fcmerschaft gem\u00e4ss \u00a7 94 des Gesetzes \u00fcber die Enteignung auferlegten Vorteilsbeitr\u00e4ge;<\/li><li>die Umlegungskosten und Ausgleichszahlungen gem\u00e4ss \u00a7 71 und f\u00fcr die Kosten der Ersatzvornahme gem\u00e4ss \u00a7 138 des Raumplanungs &#8211; und Baugesetzes (RBG);<\/li><li>die Restkosten bei Bodenverbesserungen zu Gunsten der durchf\u00fchrenden K\u00f6rperschaft sowie f\u00fcr die Unterhaltsbeitr\u00e4ge zu Gunsten der Unterhaltsgenossenschaft.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Gem\u00e4ss \u00a7 23 ESchStG besteht \u00fcberdies f\u00fcr die Erbschafts- und Schenkungssteuer ein gesetzliches Grundpfandrecht an basellandschaftlichen Grundst\u00fccken, die zu einem Nachlass geh\u00f6ren oder Gegenstand einer Schenkung bilden.<\/p>\n\n\n\n<p>Die gesetzlichen Grundpfandrechte gehen allen anderen Grundpfandrechten und den anderen eingetragenen Belastungen vor. Untereinander stehen die gesetzlichen Grundpfandrechte im gleichen Rang. Ausgenommen bleibt das gesetzliche Grundpfandrecht gem\u00e4ss dem Gesetz \u00fcber die Erbschafts- und Schenkungssteuer, welches sogar den \u00fcbrigen gesetzlichen Grundpfandrechten vorgeht.<\/p>\n\n\n\n<p>Das Grundpfandrecht wird auf demjenigen Grundst\u00fcck eingetragen, mit welchem es in unmittelbarem Zusammenhang steht. Demnach haftet f\u00fcr die Immobiliensteuern (also die Grundst\u00fcckgewinn- und die Hand\u00e4nderungssteuern) immer dasjenige Grundst\u00fcck, welches \u00fcbertragen worden ist. Dies wiederum bedeutet, dass die erwerbende Person des Grundst\u00fccks das Risiko f\u00fcr das Inkasso der Immobiliensteuern der \u00fcbertragenden Person tr\u00e4gt.<\/p>\n\n\n\n<p>Grundst\u00fccke, auf welchen die gesetzlichen Grundpfandrechte eingetragen werden k\u00f6nnen, sind insbesondere<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Liegenschaften;<\/li><li>Selbst\u00e4ndige und dauernde Rechte, insbesondere Baurechte;<\/li><li>Miteigentumsanteile an Grundst\u00fccken;<\/li><li>Stockwerkeigentumsanteile.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Der Anspruch auf das gesetzliche Grundpfandrecht entsteht grunds\u00e4tzlich mit der Eintragung im Grundbuch. Sofern gesetzliche Grundpfandrechte im Betrag von \u00fcber CHF 1&#8217;000.- aufgrund des kantonalen Rechts ohne Eintragung im Grundbuch entstehen und sofern diese nicht innert vier Monaten nach der F\u00e4lligkeit der zugrunde liegenden Forderung, l\u00e4ngstens aber immer seit zwei Jahren seit der Entstehung der Forderung im Grundbuch eingetragen werden, so k\u00f6nnen sie nach Ablauf der Eintragungsfrist Dritten, welche sich in gutem Glauben auf das Grundbuch verlassen haben, nicht mehr entgegen gehalten werden (Gutglaubensschutz).<\/p>\n\n\n\n<p>Gem\u00e4ss Praxis der Steuerverwaltung wird bei jedem Zahlungsverzug bei Immobiliensteuern ohne vorg\u00e4ngige Ank\u00fcndigung die Eintragung des gesetzlichen Grundpfandrechts vorgenommen. Ein Zahlungsverzug entsteht dabei nicht nur bei nicht oder nicht vollst\u00e4ndiger Bezahlung der Forderung f\u00fcr die Immobiliensteuern per F\u00e4lligkeit, sondern auch wenn die Steuerverwaltung ein Zahlungsabkommen gew\u00e4hrt oder falls ein Rechtsmittel gegen die Veranlagungsverf\u00fcgung der Steuerverwaltung ergriffen wird.<\/p>\n\n\n\n<p>Das gesetzliche Grundpfandrecht wird entweder in der Betreibung auf Pfandverwertung oder durch Eingabe im Konkurs geltend gemacht. Dabei wird dem Eigent\u00fcmer (also in der Regel dem K\u00e4ufer) die Geltendmachung vorangek\u00fcndigt mit der Aufforderung zur Tilgung der Forderung.<\/p>\n\n\n\n<p>Das gesetzliche Grundpfandrecht erlischt schliesslich, wenn die durch die kantonale Steuerverwaltung beantragte L\u00f6schung im Grundbuch vollzogen worden ist, sei es aufgrund des Untergangs der der betreffenden Forderung, sei es durch Erf\u00fcllung, Verj\u00e4hrung (Verwirkung) oder durch Erlass.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Empfehlungen f\u00fcr die Praxis<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Bei Verk\u00e4ufen und anderen entgeltlichen \u00dcbertragungen von Grundst\u00fccken einschliesslich wirtschaftlicher Hand\u00e4nderungen ist insbesondere die erwerbende Person angehalten zu \u00fcberpr\u00fcfen, ob Tatbest\u00e4nde bestehen, welche zur Eintragung eines gesetzlichen Grundpfandrechts f\u00fchren k\u00f6nnten.<\/p>\n\n\n\n<p>Gleichzeitig empfiehlt es sich dringend, Vorkehrungen in Bezug auf das gesetzliche Grundpfandrecht f\u00fcr die Immobiliensteuern der \u00fcbertragenden Person, also f\u00fcr die Grundst\u00fcckgewinn- und die Hand\u00e4nderungssteuern, zu treffen und damit die erwerbende Person vor dem gesetzlichen Grundpfandrecht zu sch\u00fctzen. In der Praxis stehen insbesondere folgende Arten von Vorkehrungen zum Schutz vor dem gesetzlichen Grundpfandrecht der erwerbenden Person f\u00fcr die Immobiliensteuern der \u00fcbertragenden Person im Vordergrund:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Einsetzung einer Zahl- und Treuhandstelle (z.B. Notar, Bank o.\u00e4.) f\u00fcr die Abwicklung des Geldverkehrs mit der Anweisung, die maximal m\u00f6glichen Immobiliensteuern der \u00fcbertragenden Person sicherzustellen;<\/li><li>R\u00fcckstellung desjenigen Betrages, welcher den maximal m\u00f6glichen Immobiliensteuern der \u00fcbertragenden Person entspricht, auf einem speziell hierf\u00fcr eingerichteten Sperrkonto;<\/li><li>Bankgarantie in der H\u00f6he des Betrages, welcher den maximal m\u00f6glichen Immobiliensteuern der \u00fcbertragenden Person entspricht.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Analoges gilt f\u00fcr die Erbschafts- und Schenkungssteuern, sofern Grundst\u00fccke zum Nachlass geh\u00f6ren oder sofern Grundst\u00fccke schenkungsweise \u00fcbertragen werden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Gerne unterst\u00fctzen wir Sie bei der Ausgestaltung der entsprechenden Vertr\u00e4ge, wickeln f\u00fcr Sie den Geldverkehr ab und stellen Immobiliensteuern sicher.<\/strong><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Grundlagen, Definition und Inhalt der gesetzlichen Grundpfandrechte in BL Gem\u00e4ss Artikel 836 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches kann das kantonale Recht dem Gl\u00e4ubiger f\u00fcr Forderungen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem belasteten Grundst\u00fcck stehen, einen Anspruch auf ein Pfandrecht einr\u00e4umen. 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